美國30年期房貸平均利率於2026年9月25日攀升至7.49%。根據《Mortgage News Daily》報導，此一利率雖遠低於1980年代初美國民眾所面臨的歷史高點，但若僅從利率數字比較，恐無法完整呈現當前住房可負擔性的真實面貌。真正的問題在於，美國房價現已遠遠超越1980年代初的水準。
住房可負擔性取決於三大關鍵因素：房貸利率、房價以及家庭收入。1981年，Freddie Mac所統計的30年期固定房貸利率創下18.4%的歷史紀錄。同年，新成屋銷售中間價僅約6.9萬美元。然而根據美國人口普查局數據顯示，新成屋年度中間價於2025年已攀升至41.74萬美元，2026年第二季的中間價則為41.07萬美元。
這意味著今日購屋者所背負的房貸金額遠比過去龐大。即使房貸利率不到1980年代初期的一半，借款總額卻是當年的數倍之多。
1981年的房貸月付金額
以1981年為例，假設購屋者以20%頭期款購入一戶6.9萬美元的房屋，頭期款約為1.38萬美元，貸款金額約為5.52萬美元。即使當時利率高達18.4%，每月本息攤還金額僅約850美元。這說明了極高的利率是適用於相對低廉的房價之上。
反觀今日，若以20%頭期款購入一戶41.07萬美元的房屋，並適用7.5%的房貸利率，購屋者須先準備約8.21萬美元的頭期款，並借入約32.86萬美元。以此計算，每月本息攤還金額約為2,300美元。儘管利率大幅下降，但因貸款金額遠比過去龐大，每月還款金額依然顯著高出許多。
單純宣稱「7.5%遠低於18%」並無法完整解釋當前的可負擔性問題。對購屋者而言，更關鍵的問題在於每月還款金額佔家庭收入的比例。房貸利率雖可下降，但若房價急劇攀升，購屋者仍可能在低利率環境下背負高額月付。
頭期款是另一大障礙
購屋所需的現金門檻也大幅提高。1981年以20%頭期款購買6.9萬美元房屋僅需約1.38萬美元；如今購買41.07萬美元的房屋，頭期款則超過8.2萬美元，幾乎是1981年案例的六倍。這意味著即使尚未開始繳納第一期房貸，購屋者就必須先籌措一筆為數可觀的現金。
此外，房貸月付金並非持有房屋的唯一成本。購屋者還須負擔房產稅、房屋保險、維護費用、水電瓦斯等支出，部分社區還需繳納社區管理費（HOA fees）。
房貸利率仍然重要，因為它直接影響購屋者的借款能力。較低的利率可降低借貸成本，使家庭得以在相同的月付金額下負擔較高總價的房屋。然而，較低的利率無法完全抵銷極高的房價。當房屋總價極為高昂時，即使利率溫和，每月還款金額仍可能相當驚人。
為何家庭收入是關鍵
住房可負擔性最終必須與家庭收入進行比較。每月2,300美元的房貸支出，對某些家庭而言或許尚可承受，但對其他家庭則可能難以負擔。因此，關鍵指標並非房貸金額的絕對數字，而是購屋者須將多少比例的收入用於支付房貸及其他住房相關支出。
1980年代初的經濟環境與今日截然不同。當時極高的房貸利率伴隨著快速通膨及特殊的工資環境。1980年代初的勞工雖見到名目薪資快速成長，但通膨卻同步侵蝕其購買力。今日的困境則在於，房價相對於家庭收入的比值已大幅惡化。
低利率如何改變房市
在1980年代初的歷史性高點之後，房貸利率歷經數十年逐步下滑，並在疫情前後觸及極低水準，2021年後再度急速攀升。Freddie Mac的歷史房貸利率序列數據清楚呈現了這段走勢。
2010年代末，特別是2020年與2021年，創造了一個極不尋常的房市環境。極低的房貸利率使借貸成本下降，讓購屋者得以在相近的月付金額下購入總價更高的房屋。低利率同樣影響了既有屋主：當年以極低成本再融資的屋主，因不願放棄低廉利率而降低售屋意願。
這就是所謂的房貸「鎖定效應」（lock-in effect）。Zillow數據顯示，低廉的融資成本如何改變房市經濟學，而鎖定效應則進一步壓低了既有房屋的供給量。然而，鎖定效應僅是住房供給問題的一部分。整體供需條件同樣決定著房屋的可得性與價格。
2026年住房法案能帶來改變嗎？
《21世紀通往住房法案》（21st Century ROAD to Housing Act）於2026年7月11日正式生效，該立法旨在增加住房供給、緩和房價成長並改善住房可負擔性。
其中一項具爭議性的條款針對持有大量單戶住宅的大型機構投資人。根據規定，持有350戶以上單戶住宅的投資人將面臨額外購屋限制，但附有例外條款。該法並未強制要求這些投資人出售其既有房屋，違規行為最高可處以每次100萬美元的民事罰款。
限制投資人條款的核心理念，在於減少部分地區住房需求的一項來源。若機構投資人是某些社區房屋的強勢競爭者，限制其額外購屋行為可望為一般購屋者創造更多機會。然而，實際效果將高度取決於各地市場狀況，並涉及例外條款的適用與執法方式。
該法案同時聚焦於增加房屋興建量。其中一項條款修改了聯邦政府對組合屋（manufactured housing）的定義，取消組合屋必須建造於永久底盤上的規定。法案同時指示美國住房及城市發展部（HUD）檢視妨礙模組化住宅融資的各項障礙，並對組合屋貸款上限及融資規範進行調整。
工廠預製住宅有助於降低營建成本。標準化生產、規模經濟及更快的施工速度，理論上可使部分住宅的興建成本下降。MIT Golub金融與政策研究中心已發現，永久底盤規定不僅增加成本，也限制了組合屋的設計與配置。取消此一規定可為建商，特別是在平價住宅市場的建商，帶來更大的靈活度。
法案亦調高了銀行的公共福利投資上限，從銀行總資本的15%提升至20%，使銀行能將更多資金投入平價住宅開發，目標在於增加平價住宅計畫的可用資金，協助地方社區推動更多住宅建設。
此外，該立法也支持多家庭住宅開發。它調高了聯邦住房管理局（FHA）多家庭住宅的法定貸款上限，並將該上限與營建成本掛鉤。全國住宅建造商協會（NAHB）認為，這些條款有助於增加住房供給。其論點在於，貸款上限若能更貼近當前營建成本，將使多家庭住宅計畫更容易取得融資。
為何供給是7.5%房貸問題的核心
美國住房可負擔性問題的本質，絕非僅僅是房貸利率問題，更是涉及住房供給、營建成本、融資管道及房價的綜合性難題。協助購屋者增加借款能力，並無法自動使住房變得便宜。若房屋數量未能增加，額外的購買力反而可能推升房價。
增加房屋興建量是從不同面向解決此一問題。擴大供給可創造更多住房選擇，並長期舒緩房價壓力。這也使得2026年住房立法在房貸利率仍維持7.5%左右的此刻仍具實質意義。購屋者無法直接控制美國公債殖利率、通膨預期或抵押貸款證券定價，但住房成本卻會受到決定房屋興建數量的政策與市場條件影響。
土地分區法規、營建法規、融資規範、預製技術及整體住房供給，皆會影響房屋的成本與可取得性。《21世紀通往住房法案》正是針對上述多個面向進行改革，旨在增加住房供給、擴大融資機會、鼓勵替代性營建方式，並限制大型機構投資人的額外購屋行為。實際成效將取決於執行細節，最關鍵的是，這些措施最終能否轉化為更多家庭可合理負擔的住宅。
核心結論在於，單純比較1980年代的18%房貸與今日的7.5%利率是不完整的。18%的利率適用於一戶約6.9萬美元的房屋，而今日7.5%的利率則適用於總價超過40萬美元的房屋。
今日的購屋者還須面對遠比過去龐大的頭期款，從1981年約1.38萬美元攀升至目前的逾8.2萬美元。家庭收入則是可負擔性方程式中的最後一塊拼圖。真正的問題在於，房貸及其他住房成本究竟佔據了家庭收入的多少比例。
因此，即使7.5%的房貸利率遠低於1980年代初的18.4%，在當今的房價水準、龐大的頭期款及整體住房成本下，貸款金額的大小已比利率本身更為關鍵，購屋者仍會感到負擔極為沉重。