美房屋貸款新規上路 加密貨幣可列為合格資產 拓宽購屋管道

今春以來，購屋者使用加密貨幣申請房屋貸款的門檻已大幅降低。

根據新規定，買家無須在貸款初期就將加密貨幣變現，而是可以將其虛擬代幣直接列為資產。在實際支付頭期款或交屋費用時，再透過銀行將代幣轉換為美元即可。

在深入探討Fannie Mae所稱的「虛擬貨幣」（virtual currency）之前，讓我們先對加密貨幣有更清晰的認識。

加密貨幣是一種不受規範的數位資產，運作於中央銀行與政府監管體系之外。每筆代幣的紀錄儲存於所謂的「數位帳本」（digital ledger），亦即更為人熟知的「區塊鏈」（blockchain），這是一種電腦化的資料庫。加密貨幣採用去中心化的點對點系統來記錄交易並發行新代幣。

上週，比特幣（Bitcoin USD）交易價格仍在每枚80,000美元以上。其歷史最高價為126,198美元，於2025年底創下。皮尤研究中心（Pew Research Center）的一項研究估計，至少有20%的美國人曾使用過加密貨幣。

政策演進脈絡

兩年前的2024年7月27日，當時尚未就任的川普在社群平台X上表示，他希望「讓美國成為世界的加密貨幣之都」。

2025年6月，已進入第二任期的川普總統任內，聯邦住宅金融管理局（Federal Housing Finance Agency，負責監管Fannie Mae與Freddie Mac兩大房貸巨擘的機關）局長Bill Pulte指示這兩家機構開始在房屋貸款流程中承認數位資產。

兩家機構被要求將加密貨幣視為單戶住宅（一至四個單位）風險評估中的合格資產，無須在貸款初期強制變現。唯一的條件是，這些合格資產需依美元價值區分，且持有與驗證必須在美國的中央交易所完成。

現行規定要求帳戶對帳單必須以美元列出加密資產。若資產未以美元計價，則必須變現並存入合格的資產帳戶。

除了Fannie Mae與Freddie Mac之外，聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration）、退伍軍人事務部（Department of Veterans Affairs），以及部分從事組合貸款（portfolio lending）與特殊房貸業務的銀行，也都已接受加密貨幣作為合格資產。

加密貨幣存款與美元存款的差異

Fannie Mae規定，只要在過去兩個月記憶體入帳戶的大額款項（例如超出一般薪資規模的存款），借款人就必須提供說明信與資金來源證明。貸款機構通常會要求查看最近兩個月的資產對帳單。

Fannie Mae將「大額存款」定義為超過總月合格收入50%的金額。例如，若月毛收入為10,000美元，而銀行存入金額為5,100美元，借款人就必須說明並追溯資金來源。

未經驗證的資金不得用於頭期款、交屋費用或任何必要的現金儲備。

然而，依據Fannie Mae的承銷規則，加密貨幣無論近期存入金額多大，都不需要追溯資金來源。因此，若有人在這個月存入價值100,000美元的加密貨幣，無須記錄或說明該筆加密資產的來源。

Fannie Mae、Freddie Mac及所有房貸機構都希望了解大額存款的來源，因為這可能是借貸資金、不法所得，或來自「人頭買家」（straw buyer，即因自身信用不良或欲隱匿資產而代他人出面購屋者）的款項。

若該筆款項為借貸而來，其還款條件為何？借款人是否真有能力同時償還房貸與出借人的債務？沒有人願意見到房產最終遭到法拍，而原因竟是借款人根本不符合真正的資格。

加密貨幣在這方面卻沒有類似的大額存款溯源標準。因此，若有人使用借來的資金、提供不法資產，或扮演人頭買家，加密貨幣將成為最便捷的途徑。這難道不是雙重標準？

Freddie Mac最新利率

30年期固定利率平均為6.71%，較上週上升5個基點。15年期固定利率平均為5.98%，較上週上升4個基點。

抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）報告指出，房貸申請量較一週前增加0.8%。

綜合來看：假設借款人取得平均水準的30年期固定利率，承作金額832,750美元的符合型房貸，去年的月付金額比本週的5,379美元少115美元。

在地市場觀察

在加州當地，符合資格的優質借款人可取得以下含一點（one point）費用的固定利率房貸：30年期FHA利率5.875%、15年期傳統房貸5.625%、30年期傳統房貸6.25%、15年期傳統高餘額房貸5.875%（洛杉磯與橘郡適用832,751至1,249,125美元區間；聖地牙哥適用832,751至1,104,000美元區間）、30年期高餘額傳統房貸6.5%，以及30年期巨型房貸（jumbo）6.5%。

本週值得關注的貸款方案：30年期房貸，前五年利率5.5%，頭期款30%，費用一點。

Mortgage Grader總裁Jeff Lazerson可透過電話949-322-8640或電子郵件jlazerson@mortgagegrader.com聯繫。