印度房市結構轉型：高端與豪華住宅崛起 平價住宅市占持續萎縮

印度住宅房地產市場正經歷一場結構性轉型。根據CareEdge Ratings的最新報告，開發商已將重心轉向中高端及豪華住宅產品線，而平價住宅在新推案中所占的比例則持續下滑。這項轉變發生之際，2026年第一季印度主要城市的整體房屋銷售出現放緩跡象，多個市場受到可負擔性壓力、房價高漲以及買方態度轉趨保守等因素影響。然而，高端與豪華住宅市場仍展現強勁韌性，主要受惠於對通膨與高房價相對不敏感的高資產族群買盤支撐。

平價住宅市占萎縮 讓位給高端市場

CareEdge Ratings的數據顯示，售價低於150萬盧比的住宅，在2022年第一季占七大主要城市新推案的85%，但這項比例在2025年第一季下滑至57%，並於2026年第一季進一步降至僅剩47%。

與此同時，150萬至400萬盧比價格區間的住宅占比則急速攀升，從2022年第一季的14%上升至2025年第一季的34%，並在2026年第一季達到44%。豪華住宅市場同樣持續擴張，售價超過400萬盧比的住宅在2026年第一季占新推案的9%，相較於2022年第一季僅有的1%，增幅相當顯著。

CareEdge Ratings指出，這項趨勢反映開發商日益聚焦於中高端與豪華住宅產品線，背後驅動力包括消費者偏好改變，以及土地取得、營建與合規成本持續上漲，導致平價住宅開發案的獲利能力受到衝擊。此外，國內高資產族群及海外印度人（NRIs）的強勁需求，加上購屋族偏好大坪數與高端公設，也進一步促使建商將更多供給配置在豪華及超高檔住宅案。

開發商資產負債表持續強化

CareEdge Ratings表示，儘管總體經濟與地緣政治環境仍存不確定性，印度住宅建商進入當前階段時，資產負債表體質已明顯改善。印度住宅開發商的債務對收款比（debt-to-collections ratio）從2020會計年度的1.80倍下降至2026會計年度的0.68倍，顯示持續去槓桿化的成效。雖然債務水平大致維持區間整理，但來自大規模推案的收款已突破9萬億盧比，2026會計年度的訂單銷售金額更跨越15萬億盧比大關。

資產負債表的改善為財務體質較強的開發商提供緩衝，使其得以抵禦營建與能源成本攀升、利率波動、流動性趨緊以及短期購屋需求不確定性所帶來的潛在壓力。不過，CareEdge Ratings也警告，中小型開發商因資產負債表較弱、專案組合規模有限且財務彈性不足，將在因應需求波動、材料供應、能源價格及投入成本變化時面臨更大壓力。

各城市房市表現出現顯著分歧

2026年第一季期間，印度房市在各城市的表現呈現明顯差異。普恩與德里-NCR的房屋銷售下滑11%，孟買都會區（MMR）也出現7%的衰退。CareEdge將這項疲弱表現歸因於：房價持續上漲後帶來的可負擔性壓力、多年強勁成長週期後的正常化，以及在地緣政治與金融市場不確定性下買方態度轉趨保守。

相較之下，南部市場表現相對強韌。清奈房屋銷售成長9%，邦加羅爾成長5%，海德拉巴則成長1%。這些城市受惠於穩定的自住需求、與就業掛鉤的住宅需求以及新專案的持續推出。加爾各答與艾哈邁達巴德也分別在平價的當地價格水準與穩定需求的支撐下，錄得5%與2%的溫和成長。

CareEdge發布的數據凸顯了這項分歧——普恩、德里-NCR與孟買都會區的銷售動能轉弱，而清奈、邦加羅爾、加爾各答與艾哈邁達巴德則持續維持成長。

西部、北部市場放緩 南部城市維持韌性

整體而言，數據顯示印度住宅房地產市場的分化程度日益加劇。房價較高的西部與北部市場隨著可負擔性限制浮現，已出現放緩跡象；而以自住買盤為主力的南部市場則持續維持成長動能。

CareEdge Ratings指出，2026年第一季七大主要城市的房屋銷售較2025年同期出現低個位數百分比的下滑。各區隔之間的分化尤其值得關注——高端與豪華住宅維持韌性，而平價與中收入住宅則在通膨、房價高漲及可負擔性限制的多重壓力下，面臨更大挑戰。

M3M India資深副總裁暨企業金融部門主管Pratik Tibrewala接受ETMarkets採訪時表示：「我們正目睹超高檔住宅買家結構出現明確的結構性轉變。雖然傳統的商業界家族仍持續是重要的客層，但當前的需求正日益由第一代創業家、新創公司創辦人、上市公司高階主管、專業人士、全球印度人及海外印度人所驅動，反映出印度更廣泛的財富創造故事。」

他進一步指出：「我們也觀察到，越來越多高資產族屋主正在出售德里與古爾岡的獨立住宅及老舊房產，進而升級至配備品牌住宅、世界級公設、飯店式管理服務、強化安全保障及優質社區居住體驗的現代化豪華開發案。」

對印度住宅房地產產業而言，當前浮現的圖像並非全面性的疲弱，而是一個日益分化於「高端化驅動的需求」與「可負擔性受限的區隔」之間的市場結構。