2025年即將步入尾聲，S&P 500指數表現強勁，所有板塊几乎全數收紅，唯獨房地產板塊例外。截至12月18日，房地產指數在日曆年內小幅下跌約1%。

儘管如此，在全國房地產投資信託協會（NAREIT）所稱的「挑戰性經濟與金融市場條件」下，該板塊仍守住了陣腳。

NAREIT在2025年12月的報告《商用房地產與REITs：雙重分歧為2026年REITs反彈鋪路》中指出，「REITs持續展現穩健的營運表現，並維持結構良好、低槓桿的資產負債表。雖然這在過去幾年一直是常態，但投資人對此並未給予足夠重視。」

REITs（房地產投資信託基金）可為股票與債券投資組合增添分散化效益，但投資人仍需注意以下幾點風險：

—— REITs股息通常被視為一般所得課稅，這會降低稅後報酬。

—— REITs通常對升息相當敏感。

—— 在整體市場下跌期間，分散化效益可能會縮減。

從正面來看，REITs能提供通膨保護與可靠的長期收入，特別適合放入享有稅務優惠的帳戶（如IRA）。

雖然2025年的弱勢表現未必能預示2026年的走勢，但對於尋求分散化與收益潛力的投資人而言，以下精選的ETF可作為廣泛分散化投資組合的一部分：

REIT / 30天SEC殖利率 / 費用率

Vanguard Real Estate ETF (VNQ) / 2.8%* / 0.13%

Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) / 3.6% / 0.07%

Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) / 3.5% / 0.08%

iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) / 2.9% / 0.38%

iShares Core U.S. REIT ETF (USRT) / 3.2% / 0.08%

iShares Select U.S. REIT ETF (ICF) / 2.7% / 0.32%

State Street SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) / 3.7% / 0.25%

*截至11月30日調整後實際殖利率。

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

這檔以市值加權的基金是同類中規模最大的REITs ETF，管理資產規模約340億美元。

任職於加州聖荷西Kite & Compass Financial的認證財務規劃師（CFP）Korinne Sugasawara表示：「VNQ是我首批放入個人退休帳戶（IRA）的基金之一，作為市場上規模最大的股權型REITs基金，它也是許多投資人的第一檔REITs。」

她補充道，該ETF追蹤MSCI美國可投資市場房地產25/50指數，這是一個涵蓋150多檔美國REITs、跨越所有市值規模的廣泛投資組合。其0.13%的費用率與Vanguard家族一貫的低費率一致。

Sugasawara指出：「VNQ讓投資人能廣泛涉足多種不同類型的不動產，包括手機塔、數據中心、住宅、零售與工業。」

她強調：「如果你是DIY投資人，想要REITs曝險卻不想過度研究，VNQ是個穩健的選擇。此外，如果你已經持有Vanguard的全股市基金，請注意這些基金本身已內建低個位數的REITs曝險。」

Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)

Schwab的REITs ETF追蹤道瓊股權全REITs上限指數（Dow Jones Equity All REIT Capped Index），持有超過120檔證券，前三大成分股為Welltower Inc. (WELL)、Prologis Inc. (PLD)與American Tower Corp. (AMT)。

這檔ETF排除了抵押型REITs。任職於伊利諾州Carbondale Novak Financial Partners的CFP Zach Novak表示：「這造就了一個更精簡的投資組合，成分公司皆為直接擁有、營運或管理能產生收益的不動產。」

他補充：「0.07%的費用率使SCHH成為市面上成本最低的REITs ETF之一。低費率、清晰的指數構成與廣泛的REITs曝險相結合，讓該基金成為尋求以成本效益方式參與美國房地產市場的投資人的強力首選。」

Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE)

這檔ETF讓投資人能輕鬆切入S&P 500的房地產板塊，這意味著其持股僅限於大型國內股。

2025年，S&P房地產板塊在價格漲幅上落後於大盤。然而，對於尋求收益的投資人，這檔ETF提供3.5%的殖利率與0.08%的低費用率。

Novak指出，由於XLRE僅限於S&P 500公司，它往往會過度權重那些由大型玩家主導的領域，如數據中心、手機塔和基礎設施導向的REITs。

他說：「其較窄的焦點賦予它與廣泛REITs指數不同的表現特徵，尤其是在大型房地產公司表現大幅領先或落後於大盤的時期。偏好與S&P 500一致方法論的投資人，常使用XLRE來專門鎖定房地產板塊。」

iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)

這檔擁有61個成分股的ETF追蹤道瓊美國房地產上限指數（Dow Jones U.S. Real Estate Capped Index）。Novak指出，它除了包含擁有並營運房地產（如公寓、辦公室）並從收取租金中獲利的股權型REITs外，還納入了房地產管理和開發公司。這使得IYR相比於僅限股權型REITs的基金，擁有稍廣的曝險。

他表示：「該基金涵蓋了大、中、小型市值房地產公司的代表性組合。」Novak補充，IYR的費用率為0.38%，高於許多新推出的低成本REITs ETF。

「儘管如此，憑藉其悠久的運營歷史、深厚的流動性與強健的期權市場，IYR在機構與戰術投資人中仍極受歡迎，」Novak說道。

iShares Core U.S. REIT ETF (USRT)

Sugasawara表示，USRT為美國股權型REITs市場的廣泛領域提供了曝險。「它追蹤FTSE Nareit Equity REITs 40 Act Capped Index，持有超過130檔成分股，費用率僅為0.08%，」她說。

她補充，這檔ETF衡量多種類型不動產的表現，涵蓋所有市值規模。它是市值加權的，最大持股包括Welltower、Prologis與Equinix Inc. (EQIX)。

「值得注意的是，USRT的基礎指數刻意排除了林地與電信類REITs，但核心板塊如住宅、工業、零售、醫療保健與數據中心REITs仍佔有重要地位，」Sugasawara補充道。

「如果你想要近乎全面的股權型REITs覆蓋、費用極低，且不介意錯過少數利基型不動產類型，USRT是個好選擇，」她說道。

iShares Select U.S. REIT ETF (ICF)

這是iShares基金家族的另一檔REITs ETF。它追蹤Cohen & Steers Realty Majors指數的表現。這是一檔相對集中的基金，僅持有30檔成分股。

開發商Cohen & Steers表示，其基礎的市值加權指數由「我們認為在其各自不動產領域具主導地位的REITs」所組成。

其平均市值超過400億美元，涵蓋大、中、小型市值的REITs。其30天SEC殖利率為2.7%。

其最大持股Prologis、Welltower與American Tower，也是其他市值加權REITs ETF的重權重成分股。相對於同類產品，這檔ETF 0.32%的費用率處於較高水準。

State Street SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)

這檔管理資產規模17億美元的ETF，追蹤道瓊精選REITs上限指數（Dow Jones U.S. Select REIT Capped Index），持有超過100檔REITs。根據基金文件，該指數「排除了價值與基礎不動產價值並不總是緊密相關的證券。排除的原因是，除房地產供需外，利率等因素也會影響這些公司的市場價值。」

前幾大板塊分別為醫療保健、零售、住宅與工業。這檔ETF的費用率為0.25%，30天SEC殖利率為3.7%。