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英國富時100指數：10,326.20點，下跌0.58%
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2026年3月11日股市直播：標普500指數（SPY）平盤，油價再度飆升

如果您花時間在社群媒體上，可能見過有人推銷輕鬆實現房地產財富的夢想。訊息總是相同：購買幾處物業，每月收取租金，建立世代被動收入。

如果有人承諾只需很少努力就能達成這個結果，請遠離！即使這些機會是合法的而非 outright scams，成為房東的現實與社群媒體版本大不相同。管理出租物業更接近經營一家小公司，而非collecting a passive paycheck。

您必須處理維護和修補當東西不可避免地壞掉時。抵押貸款付款和上升的利息成本無論物業是否有人居住都必須覆蓋。租戶可能拖欠租金、損壞物業或突然離開。

在某些司法管轄區，驅逐程序可能需要數月。在極端情況下，房東甚至可能應對佔屋者或法律糾紛。加上財產稅、保險、裝修和偶發的緊急維修，「被動」收入的想法開始看起來更像兼職工作。

這並不意味房地產收入是個坏主意。這只是意味著直接擁有出租物業的傳統路徑可能不適合大多數投資者，尤其是剛開始的人。如果您的目標是對房地產及其可產生的收入的敞口，有一個更簡單的選項。

您可以通過ETF訪問房地產。挑戰在於房地產ETF涵蓋非常廣泛的行業，從數據中心到手機塔到工業倉庫。如果目標是複製更接近住宅租金收入和抵押貸款相關現金流的东西，您需要選擇性。

今天我要重點介紹iShares的兩檔ETF，可以結合創造一個合成租賃投資組合。一個更偏向資本增值，另一個專注於最高收益。

兩者都支付季度分紅，一起他們可以在沒有房東煩惱的情況下提供與房地產挂鉤的收入。我還會walk through我偏好的配置比例。

住宅房地產敞口

我們顯微鏡下的第一檔ETF是iShares住宅和多部門房地產ETF（NYISEMKT:REZ）。該基金持有38檔房地產投資信託（REITs）的投資組合，追蹤FTSE Nareit所有住宅 capped指數。重點主要在住宅物業。

大多數持倉都在多住宅REITs。想像主要城市地區的公寓綜合大樓。投資組合還包括一些單一家庭出租房屋和移動房屋社區的敞口。

因為純住宅房地產仍然是REIT市場的一小部分，ETF擴展到幾個相關行業。這些包括醫療保健REITs，擁有長期護理設施、老年住房和醫療辦公樓等資產。

另一個有趣的組件是自助儲存REITs。自助儲存物業往往比其他類型的房地產少周期性。在經濟低迷時期，人們仍然需要儲存空間。個人可能縮小房屋規模、遷移城市或在過渡期間儲存多餘物品。企業也可能需要臨時儲存設備或庫存。

我喜歡REZ的原因之一在於它排除什麼。該基金避免對商業辦公樓的大型配置，這些仍在應對新冠後遠程和混合工作轉變後 elevated vacancy rates。它也排除對工业REITs的重度敞口。儘管倉庫和配送中心物業受益於電子商務增長，但它们可能更具周期性且對更廣泛的經濟活動敏感。

在收入方面，REZ不是 Yield最高的房地產ETF，但它提供可尊敬的派息。截至3月6日，ETF顯示30天SEC收益率約2.5%。過去三年，以稅前再投資分紅計算，ETF實現年化總回報9.46%。REZ費用率0.48%。

抵押房地產敞口

我們對REZ的高收益補充是iShares抵押房地產ETF（NYISEMKT:REM）。此ETF追蹤FTSE Nareit所有抵押 capped指數並持有33家公司。關鍵區別在於這些不是傳統股權REITs。相反，它們是抵押REITs。

股權REITs通常擁有和經營實體物業，如公寓、辦公樓或購物中心。抵押REITs運作方式不同。與擁有物業不同，它們更像利用資金投資抵押貸款支持證券的投資公司。

大多數抵押REITs使用所謂的 spread trade運作。它們以短期利率借款並使用該資本投資於提供更高收益的長期抵押貸款支持證券。

借款成本與這些證券收益率之間的差額成為公司的利潤 margin。為了增強回報，這些公司經常使用杠杆。借入資本允許它們持有更大的抵押貸款證券投資組合，這可以顯著增加產生的收入。

權衡在於這種結構對利率非常敏感。當借款成本上升或短期與長期利率之間的 spread 縮窄時，抵押REIT盈利能力可能迅速下降。這種敏感也出現在行業的價格表现中。例如，在2022年的激進加息期間，REM下跌27.45%。

然而，能容忍這種波動的投資者以顯著更高的收入補償。由於底層公司從杠杆抵押貸款投資組合產生收入，ETF提供比大多數股權REIT基金高得多的收益率。截至3月6日，REM顯示30天SEC收益率約9.32%。費用率與REZ相同，為0.48%。

如何組建投資組合

您可以以任何比例結合這兩檔ETF，以符合您的收入目標和風險承受能力。然而，我的個人偏好是保持較低的REM配置，因為抵押REITs有多搖擺。

量化這種風險的一種方式是查看歷史波動。過去三年，REM顯示標準差約19.72%。相比之下，REZ較穩定，標準差16.36%。

這種差異在紙上看起來可能不巨大，但它反映了抵押REITs對利率運動和信貸市場條件更敏感的現實。出於這個原因，我偏好將REMsize為投資組合的較小組件。即使較低配置，其顯著更高的收益率仍然對整體收入做出有意義貢獻。

一個簡單的方法是75%配置給REZ和25%給REM。這讓您通過擁有實體住宅物業及相关資產的股權REITs獲得大部分敞口，而投資組合的較小部分捕捉抵押REITs更高的收益率潛力。

使用撰寫時的當前30天SEC收益率，REZ/REM的75/25配置產生約4.2%的加權平均收益率。重要的是記住這個數字是稅前的。稅後收益率將根據您持有ETF的賬戶類型和您的個人稅率等級而有所不同。

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Constellation Energy（CEG） -16.67美元 -5.26% 300.42美元 成交量：1,618,793
Apollo Global Management（APO） -5.46美元 -5.04% 102.72美元 成交量：1,793,186