CareTrust REIT, Inc.（NYSE:CTRE）今日宣布，已與英國知名護理之家開發商及營運商LNT Care Developments Holdings Limited（以下簡稱「LNT」）簽訂最終協議，將以約11億英鎊的策略性交易收購45家護理之家，為該廠商在英國建立大型高齡住宅營運組合（SHOP）平台奠定基礎。
本次交易採分階段交割機制，首批交割已於2026年10月1日完成，標的為24家近兩年內新建完成的護理之家，交易金額約5.76億英鎊（約7.64億美元，不含交易成本），其中包含一家已完成且正在營運的機構，該機構仍待預計於2026年10月取得之監管核准後完成交割。該筆投資資金來源為已結算之遠期股權協議（forward equity agreements）所得款項，加上動用公司循環信貸額度。其餘21家護理之家目前仍在開發中，CareTrust將於完工並取得監管核准後，以約5.04億英鎊的價格進行收購，預計將於2027年間分階段完成。（英鎊兌美元匯率係以2026年9月28日之1.327為計算基礎）
交易結構概述
所有護理之家在交割時（包含交割後）均將以三淨租賃（triple-net leases）形式出租予LNT旗下護理之家營運公司Crystal Care之子公司，此階段稱為「租賃期（Lease-up Phase）」。租賃內容包含固定年度調漲機制及續約選擇權。
此交易結構旨在讓CareTrust在開發完成後的初期階段（此階段因機構營運尚在起步，將稀釋獲利）能從高品質營運商處取得穩定且有保障的租金收入。租賃期結束後，CareTrust與LNT均擬將全部45家護理之家轉入RIDEA結構，與Crystal Care共同營運，確保CareTrust順利過渡至高齡住宅營運組合（SHOP階段）。
SHOP階段預計於每家機構完工後的第2至第4年間啟動，首批轉換預計將於2027年第四季前發生。在租賃期內，含直線租金調整，預期該交易將對每股常規化營運現金流量（normalized FFO）產生增稠效果；進入SHOP階段第一年的稅前整體殖利率則預估落在7%至8%的中高段區間。
CareTrust投資長James Callister表示：「與LNT建立密切合作關係——LNT是英國最高產且經驗最豐富的護理之家開發商之一——同時以增稠而非稀釋的方式進行，待機構出租率提升後再進入SHOP結構，這完全符合我們的投資標準。這些機構都是全新、專為自費市場量身打造的護理之家，所服務的市場對於現代化護理床位有著實質的短缺需求。我們已設計好結構，讓機構在租戶到位期間我們能從容等待，而當我們轉入營運公司時，將以7%至8%中高段的整體穩定殖利率作為核貸基礎，且隨著這些機構未來數十年的成功營運，仍有成長空間。」Callister補充道：「這也大幅提升了我們英國護理之家業務在機構年齡、品質與配置上的整體水準。」
關於LNT Care Developments
LNT由Lawrence Tomlinson創立，其職業生涯中已建造超過250家護理之家，目前LNT每年以接近30家的速度交付機構，此速度為市場上其他開發商所無法企及。
LNT的設計與建造旨在解決英國護理之家供應嚴重不足的問題。其商業模式建立在整個開發與營運流程的縝密垂直整合上。核心在於一套經過上百棟機構開發與營運淬煉後精煉而成的標準化機構設計。這些努力的成果，打造出一台運作順暢的機器，從選址、規劃、許可、地基工程、開發、英國照護品質委員會（CQC）註冊到完成出租，所耗費的時間僅為其他業者的零頭——以其他業者難以匹敵的成本結構，產出現代化、全自費、100%配備獨立濕式淋浴間的護理之家，並擁有市場領先的ESG評分。
Tomlinson先生表示：「我在1991年設計並建造了我的第一家護理之家，此後這項業務一直與我的生活緊密相連。CareTrust自我定位為'為營運商而生、由營運商經營'，這正是我們一直以來的經營理念。本次交易從來就不只是為了募集資金。我們非常希望能仔細挑選一位能協助我們實現在英國建造數百家急需新護理之家願景的策略夥伴，而CareTrust顯然是此項事業的最佳人選。我很欣喜能完成這項交易，我們也將持續尋求合作方式，共同滿足英國對新建、安全、營運良好護理之家日益增長的需求，為住民及其家屬服務。」
CareTrust執行長Dave Sedgwick表示：「這項關係將我們兩大成長引擎——英國護理之家與SHOP——合而為一。」Sedgwick接著說：「LNT是業界獨一無二的存在。他們的垂直整合、標準化及對細節的執著，讓他們在過去幾年所開設的護理之家數量，比排名第二及第三的開發商加起來還多。他們是一家特殊的企業，在服務英國對平價且專為需求打造的護理之家迫切需求上，擁有獨特定位。我們很興奮能完成這項首宗交易，由於雙方使命與價值觀一致，我們希望在LNT團隊於未來十年及更長時間內繼續開發數百家機構的過程中，給予進一步支持。」
作為交易的一部分，LNT已授予CareTrust未來收購LNT整個平台的選擇權，雙方並持續探索以各種結構合作的可能性。
該公司已在其投資人網站上發布簡報及簡要的管理層說明，提供有關本交易的更多細節。
J.P. Morgan擔任CareTrust的財務顧問，Jones Day擔任CareTrust的法律顧問。Lazard擔任LNT的財務顧問；Slaughter and May及Freeths擔任LNT的法律顧問。
其他業務進展
除LNT交易外，CareTrust亦宣布自2026年第二季財報發布以來，已完成約4.88億美元的其他投資，包括以約3,400萬美元收購英國3家護理之家（均以三淨租賃出租予新舊混合之營運商組合），以及由技術護理機構組合擔保之5,500萬美元優先股權與債務投資。上述投資活動係接續該公司先前宣布的以約3.80億美元（為CareTrust之投資分擔比例）收購美國西南部20家技術護理機構組合之後進行。排除LNT交易後，上述投資的混合穩定殖利率為8.8%。
Sedgwick補充道：「LNT交易加上本季已完成的其他投資，使CareTrust第三季至今的投資總額達到約16億美元，年至今累計投資總額更達到創紀錄的27億美元，橫跨我們三大成長引擎。」
Sedgwick並指出，公司目前近期的可執行投資機會管道約為5.25億美元（不含LNT剩餘21家開發中合約機構），並補充表示：「對於2026年尾聲的表現，我們感到再滿意不過了，而LNT的關係正是我們對2027年同樣充滿期待的重要原因。這股飛輪效應持續加速，我們面前的跑道比過去任何時候都要長。」
上調2026年全年財測
該公司上調2026年全年財測，預估歸屬於CareTrust之每股淨利約為1.54至1.57美元、Normalized FFO約為2.06至2.09美元、Normalized FAD約為2.02至2.05美元。有關更新後2026年全年財測與預估淨利之對帳，以及該財測所依據之特定假設，詳列於後。
上述財測區間反映管理層對當前及未來市場條件的看法，實際結果可能有重大差異。除法律規定外，該公司不承擔因新資訊或未來發展而更新此區間之任何義務。
CareTrust財務長Derek Bunker表示：「我們對LNT交易、本季已完成的其他投資以及後續規畫感到無比振奮。我們刻意維持低於目標槓桿的水位，這讓我們有充裕的能力承接如此規模的策略機會，而不會對資本結構造成壓力，同時保留靈活度，使我們三大成長引擎得以持續運轉。」
關於CareTrust
CareTrust REIT, Inc.是一家自我管理、公開交易的房地產投資信託，致力於技術護理、高齡住宅及其他醫療相關物業之持有、收購、開發及租賃。該公司擁有的長期淨租賃物業組合橫跨美國與英國，且承租之優質營運商組合持續成長，CareTrust正於美國及國際間追求外部及內部成長機會。更多資訊請參閱www.caretrustreit.com。
1995年私人證券訴訟改革法案安全港聲明
本新聞稿包含經修訂1933年證券法第27A條、經修訂1934年證券交易法第21E條及1995年私人證券訴訟改革法案所定義之前瞻性陳述。前瞻性陳述包括所有非歷史事實之陳述，以及關於該公司意圖、信念或預期之陳述，包括但不限於以下方面之陳述：取得資金之管道；投資活動；成長前景；營運及財務表現，包括2026會計年度財測及其相關假設。前瞻性陳述亦包括但不限於：對目前開發中機構之預計收購時程及完成時程、該等收購條件（包括實際完工及監管註冊）之滿足情況、營運公司相關賣權及買權之預計行使及其時程、機構轉換為RIDEA結構之預期時程、該公司對穩定化、租金收入、淨營業收入殖利率及對常規化營運現金流量增稠效果之預期、LNT交易之預估殖利率及報酬、SHOP轉換經濟效益、與LNT策略關係之預期效益、投資管道之規模及組成、該公司融資來源等相關陳述。
諸如「預期」、「相信」、「可能」、「預計」、「估計」、「打算」、「可能」、「計畫」、「規劃」、「尋求」、「應該」、「將會」、「會」等類似詞彙，或前述詞彙之否定形式，皆旨在辨識此類前瞻性陳述。該公司之前瞻性陳述係基於管理層當前之預期及信念，並受多項風險與不確定因素影響，可能導致實際結果與預測、預估或預期結果有重大差異。儘管該公司相信前瞻性陳述所依據之假設為合理，但無法保證其預期將會實現。可能對該公司營運及未來前景產生重大不利影響，或可能導致實際結果與預期有重大差異之因素包括但不限於：（i）其承租人、管理者及借款人成功營運物業並履行其所簽訂協議義務之能力；（ii）市場及經濟條件不穩定之影響；（iii）醫療改革立法之影響；（iv）承租人、管理者及借款人破產、無力償債或財務惡化之後果；（v）承租人、管理者及借款人續約之意願及能力；（vi）資產減損之風險；（vii）公共衛生危機之影響；（viii）合資格承租人及合適收購機會之可得性；（ix）Care REIT plc及LNT交易之預期效益可能無法實現；（x）RIDEA結構之額外營運及法律風險；（xi）訴訟或爭議之不利解決；（xii）關鍵管理人員之留任；（xiii）REIT地位之維持；（xiv）稅法變動；（xv）現金流是否足以償付既有債務；（xvi）進入債務及股權資本市場之能力；（xvii）利率及匯率波動；（xviii）人工智慧相關風險；（xix）開發中機構未能如期完工之風險；（xx）租賃期營運績效及穩定化未如預期之風險；（xxi）買賣權未獲行使之風險；（xxii）英國監理、給付、勞動及稅務環境之變動；（xxiii）其他於該公司2025年Form 10-K年報及2026年第二季Form 10-Q季報所列風險因子。