雖然固定利率房貸的受歡迎程度遠高於調整型房貸（ARM），但若你對不確定性有一定程度的容忍度，後者仍值得考慮。這是因為 ARM 在其初始固定期間內可能提供較低的利率，之後才開始進行利率調整——對於打算將購置物業出租、轉手出售，或預計在初始固定期間結束前搬遷的購屋族而言，這類貸款具有一定吸引力。
請繼續閱讀以下內容，我們將帶你了解 ARM 的運作方式、適合考慮 ARM 而非傳統固定利率房貸的時機，並根據 Mortgage Research Center 的數據檢視 ARM 的平均利率。
你可以在此查看前一個營業日的 ARM 利率報告。
ARM 房貸平均利率
ARM 在初始固定期長度與調整頻率方面有多種不同的組合。例如，7/6 ARM 是指前七年為固定利率，之後每六個月進行一次利率調整。
下表為各類 ARM 房貸的平均利率：
- 10/6 ARM Conforming SOFR：6.750%
- 10/6 ARM Jumbo SOFR：6.698%
- 7/6 ARM Conforming SOFR：6.816%
- 7/6 ARM Jumbo SOFR：6.870%
- 5/6 ARM Conforming SOFR：6.655%
- 5/6 ARM Jumbo SOFR：6.394%
Fortune 檢視了截至 9 月 24 日 Mortgage Research Center（MRC）所提供的最新數據。
固定利率與調整型房貸的比較
固定利率房貸約佔美國所有房貸的 92%，足以證明其可靠性。與 ARM 在初始期間後允許利率變動不同，固定利率貸款保證在整個貸款期間內維持同一利率。這種可預測性使其對許多購屋者具有吸引力。
儘管如此，ARM 在特定情況下仍可能帶來好處。事實上，約有 8% 的借款人選擇 ARM，而非較為普遍的固定利率貸款。
適合考慮調整型房貸的時機
有三類購屋族可能偏好 ARM：
短期屋主： 若預期在數年內可能搬遷，ARM 可透過較低的初始利率節省成本，並在未來利率調整前完成搬家。不過，仍須審慎評估自己是否真能如預期般快速脫手首購屋。
投資客： 投資客可以利用 ARM 取得較低的初始利率，之後在調整期啟動前將房屋轉手出售；若是將房屋出租，則可在利率較高的期間調漲租金。
面對較高利率水準的購屋族： 在高利率期間，ARM 可在初始固定期間提供較低的利率，甚至若未來市場環境改善，還有機會迎來利率下調。
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調整型房貸的運作方式
ARM 通常以 3 至 10 年的固定利率期間開始，之後進入調整期。在調整期間，你的利率將受到以下因素影響：
基準指數（如 SOFR）： 你的 ARM 通常會與某個基準指數掛鉤，最常見的是 SOFR（擔保隔夜融資利率）。SOFR 反映了銀行隔夜借貸的成本。美國財政部每天都會公布新的 SOFR 數值。
貸款機構加碼的利差（Margin）： 利差是貸款機構對 ARM 所使用的基準利率加上一個固定的百分比，通常介於 2% 至 3.5% 之間。基準利率加上利差即決定了你的房貸利率。利差會因貸款機構及個人信用狀況而有所不同。
利率上限（Rate Caps）： 調整上限限制你的利率在特定期間或整個貸款期間內可以調漲的幅度，包括初始調整上限、後續調整上限及終身上限。
常見的 ARM 結構包括 5/1 ARM（固定五年後每年調整一次）及 10/6 ARM（固定十年後每六個月調整一次）。其他結構還包括 3/1 ARM、7/1 ARM 及 10/1 ARM。
延伸閱讀：為什麼擔保隔夜融資利率（SOFR）對你的房貸可能很重要。
從 ARM 轉貸至固定利率房貸
有時候，情況會有所改變。也許你原本打算買房來轉手出售，後來卻發現將其作為主要自用住宅更為合理；或者你買了首購屋，後來卻發現自己並不會如預期般快速搬遷。在後者的情況下，你並不孤單——有相當大比例的千禧世代及 Z 世代屋主因為無力升級換屋，選擇繼續住在首購屋中。
在這類情況下，從 ARM 轉貸至固定利率房貸可能是明智之舉。其流程與從一筆固定利率貸款轉貸至另一筆固定利率貸款大致相同。你需要向多家貸款機構詢價比較、提交申請所需的文件，然後用新的貸款全額清償原有貸款。
調整型房貸的優缺點
如同任何類型的房貸，ARM 都有其優缺點。建議與值得信賴的貸款專員仔細評估，以決定這是否最適合你的房貸類型。以下提供幾項重點供你參考：
優點：
- 與固定利率貸款相比，初始期間的利率可能較低。
- 若市場改善、利率下降，月付金額有機會減少。
- 部分借款人可能發現 ARM 的申請條件較為寬鬆。
缺點：
- 固定期間結束後，月付金額可能大幅增加。
- 與固定利率貸款相比，比較不同方案的難度可能更高。
- 與固定利率房貸相比，可預測性與穩定性較低。