印度班加羅爾購屋糾紛：建商未履約提供無障礙車位 卡納塔克邦RERA判買方勝訴

印度班加羅爾一名女子Candy女士與家人於2024年以1.03億盧比（約新台幣370萬元）購入位於班加羅爾Konappana Agrahara、Begur地區的一戶3房公寓（3BHK），當初吸引他們購屋的一大亮點，是建商在銷售文宣與契約中承諾將提供兩個身心障礙者專用停車位。然而，完工交屋後建商卻遲遲未兌現這項承諾。

更令買家不滿的是，雙方於2024年8月6日簽署買賣契約（Sole Deed）後，截至目前建商仍未依規定成立公寓管理委員會，同時還以極高的標準向所有住戶收取管理費，卻未提供任何合理說明或經審核的財務帳目。

面對建商的種種違約行為，Candy女士決定訴諸法律途徑，向位於班加羅爾的卡納塔克邦不動產仲裁法庭（Karnataka Real Estate Tribunal，簡稱K-RERA）正式提出申訴。

2026年9月7日，由主席Rakesh Singh與委員G.R. Reddy組成的K-RERA仲裁庭嚴厲譴責建商玩弄購屋者夢想的行為，裁定Candy女士勝訴。

【購屋者勝訴的關鍵因素】

SNG & Partners律師事務所合夥人Subrata Mukherjee律師接受ET Wealth Online訪問時表示：「本案中，卡納塔克邦RERA認定建商負有提供身心障礙者專用停車位的義務，這是基於該建案適用的特定法規條件，以及買家向仲裁庭提交的相關證據所做出的裁決。」

一、買賣契約確立合約基礎

買賣契約是本案的重要基礎，證明購屋者所購買的是含兩個停車位的公寓。然而，裁決書並未指出買賣契約本身即明確載有「提供身障者專用停車位」的合約承諾。關於專用停車位的認定，主要是基於該建案的環評許可規定，並輔以購屋者曾就身障議題與建商進行溝通的通訊紀錄。

另一項關鍵因素是該建案的環評許可。購屋者於2024年8月6日簽署的買賣契約中，總價款為1億3,28,979盧比。卡納塔克邦RERA的裁決書記載，該公寓的購買內容包含兩個停車位的配置。購屋者的申訴重點在於，建商未提供身心障礙申訴人專屬的停車設施。

卡納塔克邦RERA審查了該建案日期為2015年5月6日的環評許可證書，其中第32條明文規定，必須為身心障礙者提供斜坡道及專用停車位等設施。基於此，卡納塔克邦RERA當局裁定，建商負有為身心障礙者提供專用停車位的義務。

二、建商早已接獲通知

購屋者曾在告知建商其中一名家庭成員為身心障礙者後，正式行文要求提供專用停車位。卡納塔克邦RERA記錄了相關通訊文件，並注意到建商當時回覆表示「將審慎評估此項請求」。因此，K-RERA將該建案特有的環評許可規定與雙方通訊紀錄一併考量，裁定建商必須提供相關設施。

Mukherjee律師指出，購屋者勝訴的決定性因素，在於停車位爭議的最終認定係結合買賣契約中的合約義務、環評許可所規定的條件、購屋者揭露其身障事實並請求指定專用停車位，以及建商回應將審查請求等多項因素所產生的綜合效力。

【卡納塔克邦RERA的審理重點】

卡納塔克邦政府的環評許可在基地配置圖中明確標示特殊停車位

2023年12月7日，建商曾以電子郵件向Candy女士保證，將會提供身心障礙者專用停車位。然而，建商最終並未履行此承諾。Candy女士隨後再次以電子郵件向建商指出，依據相關規範，建商有義務提供無障礙停車空間。她所引用的規範為卡納塔克邦政府的環評許可。該許可第32條規定，必須為身心障礙者提供斜坡道及專用停車位等設施。

卡納塔克邦RERA仲裁庭審視相關文件後表示，從規範內容可清楚得知，建商有義務為身心障礙者提供斜坡道及專用停車空間等設施。

K-RERA明確表示：「因此，無論從任何角度審視，被告（即建商）皆有義務為身心障礙者提供專用停車位。」

基於上述理由，卡納塔克邦RERA仲裁庭裁定，建商須於本裁決送達之日起60天內，於該建案內提供身心障礙者專用停車位。

【建商須成立購屋者委員會】

卡納塔克邦RERA進一步裁定，建商須於專案各方面完工並取得使用執照（Occupancy Certificate）或完工證明（Completion Certificate）後，依法成立所有購屋者組成的委員會（Association of Allottees）。

在該委員會成立後，建商須執行聲明書（Deed of Declaration），並提交經審核的帳目及管理費詳細資訊。

基於此，卡納塔克邦RERA仲裁庭裁定，建商須於專案各方面完工、取得使用執照或完工證明，並依現行法律成立購屋者委員會後，在執行聲明書的過程中，提供經審核的帳目及修正後的管理費標準。

這就是Candy女士於2026年9月7日在卡納塔克邦RERA勝訴的完整過程。