澳洲房貸市場轉趨悲觀 近半數借款人因償債能力受限無法再融資

澳洲房貸市場正瀰漫著一股濃厚的悲觀氛圍。

在利率持續走高（且未來可能進一步上調）、住房短缺問題遲遲未解、通膨壓力揮之不去、生活成本攀升、失業率上升、新預算案調整稅制、房價走跌，加上國內外經濟前景不明等多重因素交織下，借款人正面臨極為嚴峻的環境。

根據澳洲抵押貸款與金融協會（MFAA）於2026年8月公布的市場情緒調查，在受訪的588名房貸經紀人中，高達49.2%表示客戶因償債能力（serviceability）要求，愈來愈難以順利再融資（refinance）。此一比例與六個月前僅24.4%的數字相比，呈現鮮明且令人憂心的對比。

經紀人反映的前三大客戶疑慮依序為：生活成本壓力、聯邦預算變更，以及利率持續攀升。此外，37.9%的經紀人表示借款人對整體金融環境抱持中性態度，僅有6.8%的經紀人指出客戶對市場前景持正面看法。

MFAA執行長Anja Pannek向《Australian Broker》表示：「令人擔憂的是，希望改善自身財務狀況的借款人與實際能夠達成此目標者之間，差距正持續擴大。這一點我們必須密切關注，尤其是那些雖能負擔目前還款金額，卻無法取得較低成本貸款的借款人。」

她進一步提醒借款人：「不要等到自身陷入困境才行動。目前已有94%的經紀人主動監控客戶的貸款狀況，及早展開對話能為各方爭取更多選項。」

展望未來，壓力預料將進一步升高。40.7%的經紀人預期，在未來六個月內，將有更多客戶難以履行房貸還款義務。然而，調查同時也呈現出一項令人鼓舞的趨勢。

Pannek指出：「儘管負面情緒的升幅相當顯著，但房貸經紀人如何協助客戶因應挑戰，則是這份調查中較為正向的一面。」

事實上，經紀人正積極介入，協助借款人度過難關並設法減輕壓力。在過去六個月中，96%的受訪經紀人協助客戶成功爭取到房貸利率折扣，95%協助客戶轉換至新的貸款機構，另有91%協助借款人調整貸款結構，84%則提供預算規劃方面的建議。經紀人的服務範疇也延伸至新客戶，其中89%的經紀人表示曾協助首次透過房貸經紀人申辦貸款的客戶完成再融資。

Pannek強調：「這些結果顯示，在借貸環境日趨複雜之際，尋求房貸經紀人協助的價值所在。經紀人與客戶之間的關係建立在信任之上，而非僅止於完成一筆交易。若今天的答案是『不行』，這場對話仍應為借款人指引出一條可行之路，並成為持續溝通的契機。」

隨著償債能力門檻使部分借款人的再融資之路愈形困難，經紀人在協助客戶釐清現實可行的選項上扮演關鍵角色，而非僅是一味追逐新貸款。

Pannek表示，經紀人可以從設定合理期待、探索替代方案，到協助借款人理解當下應採取哪些行動以強化未來處境，透過多種方式陪伴客戶度過嚴峻的借貸環境。

對部分借款人而言，當下最理想的結果或許並非立即取得新貸款。Pannek指出，經紀人應坦誠告知客戶哪些目標可達成、哪些無法達成，特別是在償債能力要求使再融資受阻的情況下。

「有時候，經紀人能提供的最大價值，就是告訴客戶目前並非進行再融資的適當時機，並說明原因。」她說道。

這類對話不僅能避免借款人在不太可能成功的選項上浪費時間，也能讓他們更清楚理解需要改變哪些條件。同時，這也為日後在個人狀況或借貸環境改善時重新評估選項，提供了一張清晰的路線圖。

若再融資在現階段不可行，借款人並不必然已窮盡所有選項。Pannek指出，經紀人可與客戶一同檢視替代方案，包括與現有貸款機構重新議價、調整現有貸款結構，或評估不同的貸款產品與機構。

「經紀人可以與現有貸款機構協商、檢視貸款重組的可能性、考慮其他貸款機構與產品，或協助客戶理解未來需要做出哪些改變才能擁有更多選項，」她表示。「經紀人的價值在於能綜觀全局，為個別客戶找到最適合的方案。有時候是再融資，有時候則是在不更換貸款機構的情況下，爭取到更好的結果。」

她進一步指出：「這正是經紀人扮演重要角色的所在。即便無法立即再融資，許多借款人仍可能擁有降低還款金額的機會，而第一步就是及早展開這場對話。」

對經紀人而言，這意味著不能僅憑表面的利率水準做判斷，而必須從更宏觀的角度檢視借款人的整體財務狀況。在某些情況下，更理想的結果可能來自於調整現有貸款的結構、與現有貸款機構爭取更優惠的條件，或是協助借款人辨識現在可以採取的步驟，為未來的再融資奠定更穩固的基礎。

Pannek強調，關鍵在於在借款人的選項尚未受限之前，就啟動這場對話。及早討論能為經紀人爭取更多時間評估狀況、找出可行的替代方案，並協助客戶理解如何讓自己處於更有利的位置。

在借貸環境趨於嚴峻之際，經紀人與客戶的關係並不會在貸款結清後畫上句點。對經紀人而言，維持這層關係意味著持續與客戶保持聯繫、關注其生活狀況的變化，並讓他們了解何時值得重新檢視貸款條件。

Pannek表示：「當前的環境充分彰顯了在原始貸款結清後仍長期維繫客戶關係的價值。93%的經紀人反映擁有回頭客，這反映出一個建立在關係與信任之上的產業，客戶會在自身狀況改變時再度回來尋求協助。」

她補充道：「目前經紀人已促成81.6%的新增住宅房貸業務，這層關係顯然是澳洲消費者所重視的。我們的機會在於透過在整個貸款週期中持續陪伴客戶，而不僅止於貸款初期，來持續贏得這份信任。」