ECB升息衝擊房貸族！歐元區四大經濟體房貸利率全面攀升

儘管歐洲央行（ECB）的升息決定在正式宣布前已大致被市場提前消化，但由於通膨持續頑強、利率居高不下，歐元區四大經濟體的房貸利率仍可能在銀行陸續反應後進一步走高。

自8月以來，歐元區四大經濟體的房貸利率持續攀升，儘管ECB最新升息的影響程度在各國之間存在顯著差異。目前各國報價的固定利率從西班牙的約2.2%到德國平均4.46%不等，但由於涵蓋的房貸年期不同，數字之間無法直接比較。

房貸經紀人指出，ECB的最新升息在宣布前就已反映在房貸報價中。法國、義大利與西班牙的銀行早已提前反映此一決策，而德國的房貸利率則持續與10年期公債殖利率保持更密切的連動。

這波利率上揚呼應了Euronews Business於8月報導的主權債券殖利率大幅攀升趨勢。較高的政府借貸成本已直接反映在德國房貸報價上，並間接影響義大利；法國與西班牙的利率則仍與ECB的利率預期保持較緊密的關聯。

【法國】房貸利率可能逼近4%

法國房貸利率在9月初上升了10個基點。根據房貸經紀商Pretto共同創辦人Pierre Chapon的說法，20年期新屋固定房貸的平均利率已從8月的3.44%升至約3.54%。

Chapon表示，銀行已提前反映ECB的決定，但可能在央行下次會議前再度調升利率。「隨著通膨趨勢持續，我們預期下個月將出現相同幅度的升幅」，他指的是另一波10至20個基點的潛在調漲。

法國是高度仰賴固定利率房貸的市場，根據法國銀行（Banque de France）最新數據，固定利率產品佔新屋貸款的99.6%。Pretto指出，若通膨未能緩解，20年期固定房貸的平均利率年底前可能達到3.8%至4%。

以一筆20年期、20萬歐元的新屋房貸計算，利率從目前的3.54%升至3.9%，每月還款金額將增加約37歐元，總利息支出也將增加約8,930歐元。

Pretto表示，法國銀行並未緊縮放貸條件。該公司指出，銀行資產負債表健全、存款成本相對低廉，加上房貸市場低迷下的激烈競爭，這些因素都在保護借款人。

【義大利】變動利率借款人首當其衝

在義大利，ECB升息預期將對變動利率房貸產生更為即時的衝擊。

MutuiOnline.it行銷總監Nicoletta Papucci向Euronews Business表示：「在今天這項決議之後，我們預期20年期與30年期新屋變動利率房貸的平均名目利率（TAN），將從9月初記錄到的約2.80%，在未來幾週內升至約3.05%。」

以一筆剩餘20年期、20萬歐元的變動利率房貸計算，若25個基點的升幅完全轉嫁，借款人每月還款金額將增加約25歐元，相當於整個貸款期間多支付近6,000歐元的利息。

固定利率房貸在2026年佔義大利房貸申請的92.2%，其利率調整與長期歐元利率交換（swap）利率的關聯度高於個別ECB決議的影響。

然而，MutuiOnline仍預期，20年期與30年期新屋固定房貸的平均利率將從8月的3.46%升至2026年底的約3.75%。以一筆20年期、20萬歐元的新屋房貸計算，每月還款金額將增加約30歐元，總利息支出增加約7,200歐元。

義大利的房貸定價早已受到公債殖利率走升的影響，更直接地說，是受到長期交換利率上升的衝擊。各銀行在8月與9月初已將不同固定利率產品的利率調高10至40個基點不等。

這波調漲也波及到綠色房貸，Papucci表示，綠色房貸「過去一向是定價最具競爭力的產品之一」。

因此，相當大一部分的重新定價在ECB決議之前就已發生。不過，MutuiOnline並未觀察到銀行普遍調高自備款要求或大幅緊縮信貸。

【西班牙】房貸利率可能進一步攀升

西班牙的固定房貸利率仍維持在3%以下，但經紀商預期部分貸款機構將在ECB決議後調升利率。

由於作為許多西班牙房貸基準的Euribor指數早在數週前就已預先反映ECB的動作，固定利率房貸的最新漲幅已有相當部分反映在報價之中。

根據西班牙房貸經紀商iAhorro的數據，自6月ECB上次升息以來，熱門的30年期固定房貸利率已從約2%至2.5%升至約2.2%至2.8%。

混合型房貸（初期為固定利率，期滿後轉為變動利率）的初始利率則從約1.85%升至約2%至2.1%。

iAhorro發言人Laura Martinez告訴Euronews Business：「數家貸款機構未來幾週內可能會調升房貸產品利率。」她預期部分銀行的調幅可能高達0.5個百分點，但也有銀行可能僅小幅調升0.2個百分點，或維持利率不變以吸引客戶並衝刺年底業績目標。

以一筆30年期、20萬歐元的房貸計算，iAhorro估算，Euribor從2025年9月的2.172%升至2026年9月的暫定3.101%，每月還款金額將增加98.92歐元，每年增加1,187.03歐元。

此估算反映的是Euribor全年同期的整體漲幅，而非單獨計入ECB最新25個基點升息的影響。

9月份進行利率重訂的Euribor連結房貸借款人將率先感受到這波調漲。10月至12月間進行重訂的借款人若Euribor維持在3.1%以上，每月還款金額可能增加約100歐元。

儘管如此，西班牙銀行間的競爭依然激烈。iAhorro數據顯示，8月完成的房貸中，混合利率產品佔52%，幾乎其餘全為固定利率，變動利率產品佔比微乎其微。

【德國】房貸利率持續連動德國公債殖利率

德國的固定房貸利率仍主要受到公債殖利率及其他長期市場利率的驅動，而非個別ECB決議的影響。

Dr Klein Privatkunden執行長Michael Neumann告訴Euronews Business：「市場已提前消化今年的第二次升息，因此這次升息對公債殖利率乃至房貸利率均未產生影響。」

Dr Klein表示，其20年期房貸最佳利率已從一個月前的3.99%升至4.24%。以20萬歐元房貸計算，這將使每月還款金額增加約42歐元。

儘管如此，Neumann仍預期房貸利率將趨於穩定，並在年底前大致維持橫盤走勢。

另一家德國房貸經紀商Interhyp表示，其20年期固定房貸平均利率已從8月中旬的4.32%升至4.46%。Interhyp指出：「自2月底伊朗衝突爆發以來，20年期固定房貸利率已上漲約0.5個百分點，從約3.9%升至約4.4%左右。」

Interhyp將這波漲幅歸因於通膨擔憂、能源價格居高不下以及地緣政治不確定性，這些因素推升了長期公債殖利率與貸款機構的資金成本。

該公司表示，展望未來仍存在高度不確定性：其專家小組成員對於德國房貸利率年底前將走高、維持穩定或下跌的預期幾乎各佔三分之一。

儘管借貸成本上升，兩家德國經紀商均表示，購屋需求依然強勁。然而，利率攀升與高昂的交易成本正使購屋越來越難以負擔。