美國房市2026年8月數據出爐：房貸利率逼近6.81%，市場維持有序穩定

隨著美國房貸利率逼近6.81%、利差仍維持在較高水準，2026年8月底的房地產指標呈現穩定但非混亂的格局。新增掛牌量為66,874筆，相較一年前的63,762筆有所成長；庫存水位攀升至879,764筆；價格降價比率為42.10%，略高於去年的42%。

過去幾年來，較高的房貸利率往往會抑制房地產數據表現，2026年也不例外。但今年的房市動態顯得更為有條不紊，因為房貸利率並未實質突破7%大關，上週的數據正是另一例證。

一如我在過往分析中所述，當房貸利率高於6.64%時，將會抑制購屋需求；但今年迄今，除整體需求成長放緩至持平或小幅年減之外，我並未觀察到任何重大結構性變化。此外，我們也須留意，去年此時房貸利率正處於下行階段，因此未來年增率的比較基礎將更為嚴苛，成長數據勢必較難呈現。

高利率環境下，我始終關注的焦點在於：賣方是否會選擇退場，導致新增掛牌量轉為年減？但截至目前，這種情況尚未發生。事實上，近幾個月以來新增掛牌量一直維持相當穩定的步調。這也呼應了我一貫的主張——即便外部環境充斥雜音，2026年的房地產基本面其實相當平穩。

新增掛牌量分析

後疫情時代房地產市場回歸健康的關鍵之一，在於讓新增掛牌量數據恢復正常，因為多數房屋賣方本身也是買方。不少人曾質疑：在利率下行走低之前，誰會願意放棄3%利率的房貸，轉而承擔6%以上的貸款？然而，自2022年以來，這種「以高換低」的換屋行為其實持續發生。若非如此，現有房屋成交量將面臨更大跌幅，新增掛牌量也會遠低於過去幾年所見的水準。

雖然新增掛牌量正處於季節性下滑階段，但近幾週在利率走高的背景下仍維持相當穩定，這是2026年房市的健康訊號。今年在幾個季節性高峰月份中，單週新增掛牌量曾突破80,000筆，創下近年新高，這同樣是正向訊號。一般而言，季節性高峰期間每週新增掛牌量介於80,000至100,000筆之間。至於將當前數據與房市泡沫時期相比較：在那段期間，每週新增掛牌量連續多年落在250,000至400,000筆的區間。

以下是上週新增掛牌量的兩年比較：
2026年：66,874筆
2025年：63,762筆

房屋庫存概況

今年房屋庫存的成長幅度是近幾年來最溫和的。但隨著房貸利率升至6.64%以上，庫存成長動能確實如預期般加速，且由於去年同期的比較基礎較低，未來幾個月將更容易呈現年增率成長。

這是因為去年此時房貸利率正朝下行走，庫存成長因而顯著放緩。上週單週庫存出現小幅週增，年增率目前為2.21%——即便在利率偏高、比較基期較低的情況下，成長動能依然存在。如附圖所示，去年同期在利率下行的背景下，庫存出現單週下滑的情況。

單週庫存變化（8月21日至8月28日）：庫存從874,784筆上升至879,764筆。

去年同期（8月22日至8月29日）：庫存從861,226筆下滑至860,719筆。

價格降價比率

一般而言，約有三分之一的房屋在成交前會經歷價格調降，反映房地產市場的動態本質。整體而言，今年的價格降價比率略低於去年。隨著房貸利率較去年走高，我過去幾週預期這項數據將逐漸追平甚至超越去年水準，而上週的數據確實略高於去年同期。

在2026年房價預測中，我預估全年全國房價將下跌0.62%。事實上，今年房價成長確實幾乎停滯，而我所預估的-0.62%跌幅恐怕難以實現，因為多數房價指數顯示成長幅度介於1%至2%之間。然而，若利率持續走高、庫存攀升、價格降價比率擴大的趨勢得以延續，我2026年的預測或許仍有成真的可能。

上週價格降價比率：
2026年：42.10%
2025年：42%

10年期公債殖利率與房貸利率

在《HousingWire》2026年展望中，我預期以下區間：

房貸利率介於5.75%至6.75%之間

10年期公債殖利率波動區間為3.80%至4.60%

上週聯邦準備理事會主席凱文·沃許（Kevin Warsh）在Jackson Hole年會上發表了一場頗具份量的演說，表示若通膨數據未見改善，他將投票支持升息。我認為這是一個正面訊號，但此番言論確實推升10年期殖利率收在年內高點附近。上週多位聯準會鷹派官員紛紛表態支持升息，因此本週的就業數據將是關鍵，用以觀察其他有投票權的委員是否會加入鷹派行列。

撇除上述因素影響，上週房貸利率走勢原本相當溫和，直到週五因殖利率第二度走高，將房貸利率推升至接近6.81%的水準。目前10年期殖利率與房貸利率皆逼近年內高點，但事實上10年期殖利率已在4.62%至4.74%的區間內盤整多週。

房貸利差

房貸利差再度扮演關鍵角色，使房貸利率連續一週維持在7%以下。我先前曾撰文分析為何利率難以突破7%大關。我必須強調，我們幾乎已使出渾身解數，卻仍未讓利率實質越過7%——而房貸利差功不可沒。

若要讓利率突破7%，伊朗衝突勢必要進一步惡化，推動原油與柴油價格長時間走高；或者勞動力數據必須明顯轉強。此外，若聯準會立場更趨鷹派，利率也可能走高。短期內，利差再度成功守住防線，但我們距離臨界點已不遠。

歷史經驗顯示，房貸利差正常區間為1.60%至1.80%。上週利差為1.97%，較前一週的1.96%小幅擴大。

以目前的10年期殖利率水準，比較上週房貸利率與過去三年若時所應處的水位：

若採用2023年最差的利差水準，今日房貸利率將為7.95%，而非6.81%。

若採用2024年最差的水準，今日房貸利率將為7.57%。

若採用2025年最差的水準，今日房貸利率將為7.38%。

每週待完成成交數據

我們的待完成成交數據提供週與週之間的比較視角，但假日與短期波動可能影響結果。這項每週數據通常需要30至60天才會反映在實際成交數據中。

隨著房貸利率高於6.64%的時間持續拉長，成交量放緩的現象愈發明顯。雖然這不是急劇的負面衰退，但我們在更多週次中見到年減數據。過去幾年的經驗顯示，當房貸利率接近6%時，購屋需求會出現成長，但當利率突破6.64%後，這股成長動能便會消退。

上週年增率數據幾乎持平，由於去年同期房貸利率正處於下行階段，比較基礎較不利於呈現成長。若房貸利率長時間遠高於7%，需求疲弱的現象勢必更加明顯，但截至目前，利率尚未實質突破7%大關。

以下是上週待完成成交數據的兩年比較：
2026年：65,036筆
2025年：65,701筆

購屋貸款申請數據

購屋貸款申請數據（展望未來30至90天）已隨著房貸利率突破6.64%而呈現疲態。今年初的一段時間內，每週申請量均較去年同期成長，但近來已連續出現五個微幅年減的紀錄。在利率高於6.64%的環境下，這屬於正常現象。

上週該指數週對週持平，但年減5%。請留意未來幾個月的年增率比較基礎，因為去年下半年的數據將使比較更為嚴峻。

以下是2026年迄今的購屋貸款申請統計：
週對週正成長：13週
週對週負成長：17週
週對週持平：3週
年增率達雙位數成長：10週
年增率正成長：25週
年增率負成長：7週

本週展望：伊朗、加拿大與就業週

如我近期文章所述，若希望利率下行，必須先結束伊朗衝突，同時防止與加拿大的新一輪貿易戰擴大；其餘變數將自然回歸正軌。聯準會鷹派官員既厭惡貿易戰，也反對伊朗衝突。除非勞動力市場顯著惡化，否則鷹派將主導利率走向。

本週是就業週，我認為需要一份強勁的就業報告，才能促使聯邦準備理事會再爭取到四位理事支持於9月升息。然而，目前市場已將諸多因素反映在利率當中，因此升息議題的重要性，反而不如解決地緣衝突與貿易戰。值得注意的是，債市已在一個交易區間內盤整約一個月，本週就業數據出爐後，債市如何反應將值得密切觀察。