聯準會抗通膨之戰正面臨日益複雜的難題：在整體物價壓力持續之際，房市卻陷入低迷。
根據週二公布的數份報告，9月房市數據進一步惡化，為聯準會在考量下一步利率行動時，已經相當棘手的政策環境再添變數。
情況似乎將在好轉之前先變得更糟。如果聯準會如市場預期在未來數月內升息，目前已經處於7.43%的房貸利率可能進一步攀升，進一步壓抑購屋負擔能力。房貸成本走高之際，整體通膨也同步升溫，加上房屋供給短缺問題，形成多重不利因素。
Fwdbonds首席經濟學家Chris Rupkey表示：「除非華府政策能180度大轉彎，讓購屋成本變得更負擔得起，否則房市即將進入深度沉睡。現在還不是冬天，但房市已經要陷入冰凍期了。」
全美房地產經紀人協會（NAR）公布，作為衡量已簽約但尚未完成交易的成屋銷售領先指標——待完成銷售指數——觸及2001年有紀錄以來的歷史新低。該指數單月下滑7.3%，較一年前減少11.3%，華爾街原先預估僅下滑0.4%。
另一項評估市場狀態的重要指標——新屋開工——週二公布的數據同樣遠遜於原先已屬疲弱的預期。
根據商務部數據，私營擁有的新屋開工在剔除季節性因素後的年化率單月下滑5.2%，市場預期僅下滑0.4%；建築許可則下滑0.2%，道瓊社的共識預期則為增加2%。
此外，獨棟住宅建築許可僅為84.5萬戶，較8月下滑4%，創下2023年以來新低。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun指出：「9月市場狀況惡化，原因是房貸利率快速走高。雖然就業成長與所得增加可支撐購屋需求，但購屋負擔能力受到房貸利率變動的影響更大。」
利率攀升壓抑展望
根據Mortgage News Daily數據，30年期房貸利率在9月大多數時間維持在7%以上，月底收在約7.6%。五年前，利率還接近3%，支撐了Covid疫情期間的房市榮景，當時需求與房價同步噴發。
除了待完成銷售數據外，建商信心也處於14年來未見的低點。
在某些情況下，聯準會官員可能會以更寬鬆的貨幣政策來回應房市疲弱，因為降息通常有助於降低借貸成本，進而刺激需求。
然而，聯準會面對的是一場更艱鉅的戰役——努力將通膨控制在可控範圍內。上週公布的消費者與生產者物價數據均未帶來太多樂觀跡象，其中批發最終需求商品價格上漲2.6%，創下勞工統計局自2009年12月以來該數據系列的最大漲幅。
聯準會官員表示，他們正在追蹤人工智慧投資熱潮所帶來的通膨效應，因為相關投資正在推升晶片與電子產品的成本。同時，他們也認為AI投資所帶來的好處，能夠抵銷房市等經濟較弱部門的衝擊。
不過，高盛經濟學家Ronnie Walker在週一的客戶報告中表示，整體而言，房市狀況在觸底回穩之前，很可能會進一步走弱。
Walker寫道：「我們預期2027年來自購屋負擔能力的逆風——因近期房貸利率反彈而重新點燃——將日益主導市場，進一步壓抑活動。持續走高的房貸利率將對房屋周轉率產生最為顯著的衝擊，而近期利率飆升可能在未來數月將成屋銷售進一步壓低。」
雪上加霜
多項數據都說明這個故事：逾95%的房貸借款人目前利率低於現行水準，其中65%享有低於現行利率2個百分點的優惠利率。高盛預期，未來三季住宅投資將分別下滑2.5%、4%與1%，如果房貸利率未能回落，降幅可能進一步擴大。
高盛預估，2027年獨棟新屋開工僅87.5萬戶，與今年水準相近；成屋銷售預估為390萬戶，同樣約與2026年持平，但較疫情前的2019年水準仍低了26%。Walker將這種不上不下的情況歸因於「鎖定效應」——現有屋主若換屋，將被迫承擔更高的借貸成本，根本無力負擔，而新屋興建則受到日益惡化的負擔能力所壓抑。
Walker寫道：「近年來房市活動一直在區間內徘徊，上有購屋負擔能力的逆風作為天花板，下有長期存在的房屋短缺作為緩衝。我們預期2027年來自購屋負擔能力的逆風將日益主導市場，進一步壓抑活動。」
市場目前預期聯準會在下週召開會議時將維持基準利率不變。然而，根據芝商所（CME Group）的FedWatch工具，期貨定價顯示12月升息一碼的機率相當高，2027年3月再升一碼的可能性也頗高。
不過，仍有一絲樂觀的理由。NAR經濟學家Yun認為，房貸成本漲幅持續超過聯準會升息幅度的趨勢，可能意味著利率已經觸頂。
他表示：「鑑於房貸利率的漲幅已經遠超過聯準會的短期升息幅度，房貸利率可能已經觸頂。買賣雙方可能只是在等待房貸利率出現有利變化，才願意重返市場。」