房市曙光轉瞬即逝 美國30年房貸利率飆回7.4% 住房危機恐加劇

今年2月底，有意購屋與賣屋的民眾一度歡欣鼓舞。睽違逾三年，美國30年期固定房貸平均利率首度跌破6%，沉寂已久的房市似乎終於有望回溫。然而，這道希望的曙光很快便黯然熄滅。

截至週四，房貸利率已強勢反彈至7.4%水準，短期內幾乎沒有明顯走低的可能。房貸利率與10年期美國公債殖利率高度連動，而後者因市場憂慮通膨持續頑強、國家債務持續膨脹，以及對人工智慧驅動經濟成長的樂觀期待而大幅走高。

房貸利率的飆升可能進一步壓抑房地產交易活動，並使美國更深陷住房危機。根據房貸巨擘 Freddie Mac 的數據，截至2024年底，美國住房供給缺口高達370萬戶。

亞特蘭大聯邦準備銀行的「購屋負擔能力監測指標」（綜合考量家庭收入中位數與房價中位數）顯示，購屋負擔能力已惡化至與金融危機前幾年相當的水準。

線上房地產經紀商 Redfin 的首席經濟學家 Daryl Fairweather 指出，結果將是更多人被迫留在租屋市場。租屋需求池擴大，加上公寓建案速度放緩，可能推升租金水準。

Fairweather 表示，近年租金雖僅小幅上漲，但未來一兩年可能開始加速攀升。根據最新消費者物價指數（CPI）報告，9月租金上漲0.2%，年增率為2.8%。

房貸利率走高抑制房市的另一條路徑是縮減房屋供給。多年來，營建業持續低迷，原因包括勞動力短缺、供應鏈問題與關稅導致建材成本上漲、監管障礙以及土地稀缺。

隨著房貸利率攀升，住宅建商必須在興建成本與房屋是否能順利售出之間取得平衡。許多建商不得不提供優惠措施來吸引買家，包括降價促銷，但這也壓縮了利潤空間。與此同時，建商也面臨借款成本攀升的壓力，使得工程融資更加昂貴。

全美住宅建商協會（NAHB）預估，今年單戶住宅新建量將下滑4%，明年再減少3%；多戶住宅（集合式住宅）建案量同樣將走跌。