芝加哥房市迎「秋季甜蜜點」：10月成買家議價最佳時機

今年夏季，芝加哥北區的開放看屋活動人潮絡繹不絕，部分房地產經紀人回報，每次看屋幾乎都有近百人前來。但Keller Williams One Chicago的房地產經紀人Tommy Choi近期在林肯公園（Lincoln Park）——芝加哥最火熱的房市之一——所掛牌的物件，看屋人數卻不到30人。

雖然該棟連棟住宅最終收到4組出價，但Choi表示，若是在幾個月前的市場環境，他預期至少會有10組買家競標。儘管該物件最終以高出開價近10萬美元的價格成交，他認為若在夏季最熱絡的時節出售，成交價理應更為可觀。

芝加哥房市進入秋季後通常會趨於平淡，時序進入開學季，家庭也開始為年底假期做準備。但這同時也意味著，過去數月苦於在預算內覓得心儀標的的買家，有機會在此時撿到便宜。

Redfin於9月發布的報告指出，10月是芝加哥、波士頓、費城、奧蘭多等16個主要城市買家爭取優惠的最佳時機。報告指出：「這個季節性的甜蜜點代表，無論是透過降價或議價方式，房屋開價的折讓幅度通常在此時達到全年最高水準。」

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather表示：「那些到了10月仍苦於收到出價的賣家，會更願意接受低於開價的出價、主動調降價格，或提供其他額外優惠。這完全是因為他們希望盡快完成交易，不想讓賣屋這件事成為進入假期前的心理負擔。對買家而言，這代表此時面對的賣家，會比春夏季更願意與你議價。」

伊利諾州房地產經紀人協會（Illinois Realtors）的數據顯示，10月歷來為買家提供更佳的購屋機會。2021年至2025年間，芝加哥10月的中位數成交價普遍低於6月——也就是傳統購屋旺季——平均跌幅約達10%。該同業公會也發現，房屋在市場上的待售天數也存在類似規律：待售時間越長，賣家越願意接受降價或附加其他條件以促成交易。

EXIT Strategy Realty/EMA Management的常務經紀人Ezekiel Morris指出，「可負擔性」與「庫存不足」是今年芝加哥房市最核心的兩大主旋律。他主要服務芝加哥南區，並觀察到部分買家已將搜屋範圍從北區擴展至南區。

Morris認為，今年秋季對買家而言機會更多，尤其是那些符合頭期款補助或類似購屋優惠方案資格、預算可望提高的買家。

他表示：「每個價格帶都有划算的交易可談。」

然而，雖然10月可能是買家難得的喘息時機，但整體房價其實仍持續上漲——即使在10月也不例外。同時，房貸利率也持續攀升。

Redfin數據顯示，2020年10月芝加哥都會區的中位數成交價為27.5萬美元，到了2025年10月已飆升至36.65萬美元，漲幅約33%。若以傳統旺季來比較，2020年6月的中位數成交價為26.9萬美元，至2025年6月已躍升至40.7萬美元，漲幅高達約51%。

Fairweather指出，從全國來看，已有創紀錄數量的買家退出購屋交易，待完成屋銷售也急劇下滑，主因是房貸利率走高導致買家改變心意。

9月全美待完成屋銷售較8月下滑4%，較去年同期更大幅減少8.6%。這也是三年來首次出現全美前50大都會區待完成屋銷售同步下滑的情況。Redfin指出，芝加哥地區年減5.8%，合約後最終破局的比例達14.1%。

待完成屋銷售數據是觀察房市即時動態的重要指標，能迅速反映房貸利率攀升對消費者的衝擊。

根據房地美（Freddie Mac）週四公布的數據，30年期固定房貸平均利率為7.40%，與上週持平。一年前該平均利率為6.27%。

Fairweather表示：「芝加哥房市與全國市場有點不同，因為當地賣家數量不足……而且相比全國其他地區，芝加哥的買家數量更多。但即便如此，10月仍是最適合議價的時機，因為那些尚未售出物件的賣家會願意調降價格。只是高房貸利率已將許多人排除在市場之外，現實上根本無法負擔。因此，如果你現在仍活躍於市場，你其實面臨的買家競爭非常少，而賣家也樂於與你配合。」

CrossCountry Mortgage抵押貸款部門執行副總裁Dan Gjeldum認為，今年以來房貸利率的上升速度比正常情況更快。他表示，部分原因來自伊朗戰事，該衝突影響了從通膨到油價的各個層面。

他指出：「通膨是房貸利率、乃至所有利率的天敵。」

Gjeldum說，房貸利率的攀升已重塑許多買家的預期。CrossCountry Mortgage近期接觸的潛在客戶數量也低於以往，Gjeldum已開始主動聯繫已取得預審合格的客戶，討論利率變動對每月房貸還款的影響。

他表示：「進入年底時段，市場確實會趨於平靜。但隨著利率變動，部分買家已明確暫停行動。我認為一旦人們接受利率走高的現實並逐漸適應，市場就會重新回溫。目前我們所處的時點，確實是一個空窗期。」

不過，專家與房地產經紀人皆認為，現在仍有機會談到好價格。Choi表示，雖然房貸利率偏高，但在秋季購屋仍可能比春季與夏季的購屋旺季更具價值，因為後者的房價通常較高。此外，明年利率是否會下降、降幅多少，難以預測。

Choi說道：「這正是我目前正與那些認真且積極的買家進行的對話，而這些買家將會是最終勝出的人。」

Gjeldum則認為，年底往往充滿機會——他自己過去購入新物業的時機也都是在年底——但這仍取決於買家的財務狀況。

他建議：「與你的房貸專員洽談，了解每月還款金額為何，若需要調整預算，就必須調整。」