賣家比買家多63%為何房價仍不跌？美國房市僵局三大關鍵解密

儘管多項因素本應為創新高的美國房價帶來降溫空間，但屋主普遍拒絕在開價上讓步，加上能負擔購屋的買家持續縮減，房價依然展現驚人的韌性。

連續多年的成屋銷售低迷已使市場結構明顯轉向買方，但這對提升購屋可負擔性的幫助卻相當有限。房貸利率攀升推高了每月還款金額，而賣方開價依然維持高檔，使得賣家必須競爭爭奪日益萎縮的可負擔買家池。

隨著越來越少買家有能力進入市場，房屋待售天數拉長，市場天平已顯著向買方傾斜。根據Redfin的數據，目前市場上的活躍買家數量降至2013年以來的最低水準，賣家數量比買家多出近63%。這已是連續第四個月差距刷新歷史紀錄。

然而，這種日益嚴重的供需失衡並未反映在價格上，無法實質改善購屋可負擔性。根據全美房地產經紀人協會（NAR）的數據，9月成屋的中位數房價攀升至41.75萬美元，創下連續39個月年增的紀錄。新建案方面，根據全美住宅建築商協會（NAHB）的資料，中位數售價也達到39.37萬美元，對多數民眾而言依然高不可攀。

買賣雙方數量嚴重失衡，使市場幾乎全面倒向買方，買家在大多數地區不僅可以挑剔，還擁有議價空間。但這僅限於那些原本就負擔得起購屋的人，而這群人正隨著購屋成本持續攀升而日益減少。

Redfin資深經濟學家Asad Khan表示：「在全國大多數地區，買家擁有極強的議價能力，因為許多潛在買家已被高房價排除在市場外，或被經濟不確定性嚇退。諷刺的是，從供給面來看，這是多年來對買方最有利的情況之一，但這些條件出現的時機，恰好是購屋成本高到讓愈來愈少的人能夠受惠的時刻。」

賣家確實已開始出現讓步跡象。根據Realtor.com的數據，9月主動調降開價的活躍物件比例達到21%，為2018年以來同月最高水準。但賣家仍未祭出能讓市場恢復可負擔性所需的大幅降價，反而有愈來愈多屋主選擇直接將房屋撤下市場。

房價之所以能夠維持強勢，部分原因是許多屋主面臨的賣屋壓力極低。多年来房價持續上漲，使許多屋主持有可觀的淨值；此外，疫情期間鎖定的低利率房貸也讓屋主傾向於等待更高出價，而不願接受大幅折讓。

凍結市場的最大障礙之一是房貸利率，本月已攀升至7.4%，為2023年11月以來最高水準。許多屋主持有疫情期間3%甚至更低的利率，面對當前利率即使有淨值支撐，仍不願輕易換屋。

房貸利率自與伊朗爆發衝突以來便持續走升，短期內幾乎沒有下降跡象。房貸利率通常追蹤的10年期美債殖利率，在通膨頑強及國債規模持續擴大的擔憂下，已飆升至金融危機以來未曾見過的水準。

自疫情期間的超低利率引發購屋熱潮、造成有限物件的激烈競爭以來，購屋成本便一飛衝天。如今房貸利率雖已回歸歷史正常區間，卻未能扭轉這股趨勢，反而讓更多潛在買家被排除在外。

這股壓力持續推升購屋成本，即便待售物件不斷增加也無法緩解。買家的每月房貸還款金額正以接近租金漲幅兩倍的速度攀升。根據Zillow的數據，新屋買家的每月典型還款金額已較去年增加5%，達到3,037美元。

雖然當前利率較接近歷史正常水準，但相較疫情時期仍是大幅跳升，且正好發生在房價不斷刷新歷史新高的背景下。

高利率同樣阻礙了美國建商增加新建住宅供給的速度。儘管美國住宅存量仍較需求短少數百萬戶，但艱難的金融環境與不確定的潛在買家池，使建商遲遲無法加快新案的開發節奏。

2026年新單戶住宅的開工量年減近5%，建商面臨高利率、營建成本上漲、勞動力短缺，以及必須提供折扣與優惠才能去化庫存的低迷市況。若新建速度持續放緩，未來當需求回溫並重啟對稀缺物件的競爭時，可負擔性危機恐將進一步惡化。