父親以54萬美元將雙拼公寓賣給女兒 善用15年分期付款讓每年收益落入0%稅率級距

擁有大幅增值的出租物業的屋主，可以選擇將不動產出售給家族成員，由賣方擔任貸款人角色，只需在每期款項收回時就該年度的利得繳稅。此機制稱為「分期付款出售」（installment sale）。若賣方本身其他所得偏低，則每年度分得的利得絕大多數可落入長期資本利得0%稅率級距。

本文所述案例為：一位父親於2019年將一棟雙拼公寓以54萬美元出售給女兒，約定15年期的分期償還。第二單位的租金收入正好支應女兒的月付房貸，而這位父親的處分利得則每年「化整為零」地出現在他的稅單上，而非一次性申報。

每筆還款均含固定比例之應稅利得

依據分期付款法的規定，每一期償還的本金可拆解為兩部分：第一部分為賣方成本基礎的回收（約略等於當初購入成本，經歷年調整後數值），此部分免稅；第二部分則為應稅利得。此分配比例於簽約時即予敲定，即所謂的「毛利率」：總利得分子的處分利益除以契約價格總分母。此比例在整個貸款期間維持不變，而貸款利息則另行作為一般所得課稅。與此同時，只要應稅所得控制在法定門檻以下，長期利得即按0%稅率課徵。因此將大額利得分散到15年，可使每年分得的部分小至足以符合該門檻限制。

支撐此機制的三大法條

美國國稅法第453條第(c)項明確定義分期付款法，規定：「當年度收取之款項中，以總毛利（於付款完成時實現或將實現者）占總契約價格之比例部分，予以課稅。」第1001條第(d)項進一步確認，該利得部分「於收到該款項之年度予以課稅」。

至於0%稅率的法源，則來自第1條第(h)項，並透過第1條第(j)(5)項的「最高零稅率金額」運作。該金額自2018年起依通膨進行指數調整。根據2025年第32號國稅局行政程序（Revenue Procedure 2025-32），2026年度的門檻上限為單身申報者4萬9450美元、夫妻合併申報者9萬8900美元。賣方每年須以6252表格（Form 6252）申報此筆交易。

關係人買方適用 受控實體則失去延後效果

女兒身分依第453條第(f)(1)項屬於「關係人」，該項引用第318條第(a)項的家族持股規則。僅有此一身分標籤，並不影響分期付款申報資格。然而，第453條第(g)項制定了更嚴格的規定：當折舊性資產在關係人之間出售時，所有款項均視同於處分當年度全數收取。此規定採用第1239條第(b)項較狹隘的定義，涵蓋受控實體、賣方或其配偶為受益人之信託，以及與遺產受益人交易的遺囑執行人等情形。出售給子女個人並不在此清單範圍內，但若出售給賣方控制的有限責任公司，或賣方為受益人的信託，通常即落入此規範。0%稅率的部分也需仰賴偏低的應稅所得，因為利得會疊加於薪資、退休金及利息之上計算。

2026年規劃家族分期付款出售之要點

第一，物業通常按鑑價後的公平市場價值定價。低於市價出售可能被視為部分贈與。2026年每年的贈與免稅額為每位受贈人1萬9000美元。

第二，利率至少須達到「適用聯邦利率」（AFR），即國稅局每月公告的最低利率。以2026年10月為例，長期AFR按年複利計算為5.22%、按月複利計算為5.10%。若約定利率低於此水準，第483條及第1274條賦予國稅局將每期本金的一部分重分類為利息的權力。

第三，須簽訂本票並登記抵押權或信託 deed，以賣方對該物業的債權作為擔保。

第四，每年填報6252表格。利息作為一般所得列於1040表格第2b行。若買方居住於該物業內，Schedule B必須載明其姓名、地址及社會安全號碼，否則賣方將面臨50美元罰款。

第五，務必將應稅所得控制在0%稅率門檻之下。2026年標準扣除額為夫妻合併申報3萬2200美元、單身申報者1萬6100美元。

折舊回收優先於0%利得課稅

多年的出租折舊會影響每筆還款的課稅方式。第453條第(i)項規定，任何回收所得即便在當年度並無現金流入，也必須於處分當年度認列。以直線法折舊的住宅出租物業而言，一般而言普通回收所得通常為零。然而該折舊仍會以「未回收第1250條利得」的形式呈現，並適用以25%為上限的一般稅率。

財政部法規26 CFR 1.453-12(a)明載，此類利得「應於調整後淨資本利得之前優先認列」。因此前期還款會先承擔折舊層的稅負。對於低所得的賣方而言，該層級適用的稅率為10%或12%，0%稅率僅在該層用盡後方有適用餘地。

關係人分期付款交易另須留意兩項規定。其一，依第453條第(e)項，若關係人買方於2年內轉售，賣方將被視為於轉售當年度立即取得該轉售價款。以本案2019年的交易而言，此期間早於多年前即已屆滿。其二，若女兒停止付款而父親收回該雙拼公寓，第1038條規範了父親取回該物業時應申報多少利得。

利率走升改變新約的算式

2026年新簽家族貸款所需的最低利率持續攀升。長期AFR已從6月份的4.87%上升至10月的5.22%。10年期美國公債殖利率於10月13日為5.21%。在此刻簽訂的本票須負擔更高利息，而該利息屬一般所得，會在計算任何利得之前先行占用較低稅率級距。相較之下，2019年簽訂的本票在整個貸款期間均沿用原始利率不變。