房貸利率飆破7.5% 科羅拉多滑雪小鎮房市降溫 豪宅市場逆勢熱絡

隨著秋葉飄落、夏季旅遊旺季步入尾聲，科羅拉多州的房市正面臨熟悉的淡季降溫，房屋出售天數持續拉長。然而，西坡地區（Western Slope）的豪宅市場卻未見放緩跡象。

根據科羅拉多房地產經紀人協會（Colorado Association of Realtors）最新發布的《市場趨勢房市報告》，在買家需求降溫的背景下，該州9月房市動能持續減弱。

在買家因負擔能力受壓而轉趨保守的情況下，成交量下滑雖強化了潛在購屋者的議價空間，但並未能阻止部分農村市場的房屋在市場上閒置將近200天。

隨著山區鄉村社區的房價持續波動，房貸經紀人指出，利率飆升可能是造成買家不願進場的主因之一，愈來愈多人選擇在場邊觀望，等待市場條件改善。

9月18日，30年期固定房貸平均利率升至7.09%，創一年半以來新高，距離聯邦準備理事會（Fed）三年來首度調升聯邦基金利率僅數日之隔。

而根據Bankrate的數據，不到一個月後的10月13日，30年期房貸平均利率再度攀升至7.57%，創2023年11月以來最高紀錄。這項歷史性的利率高點，源自聯邦住宅貸款抵押公司（Freddie Mac）所稱的「四年來最大單週房貸利率漲幅」。

此波利率走高的主因被歸咎於一場持續多週的債券市場拋售潮，該賣壓不斷推升房貸利率。聯邦國家房貸協會（Fannie Mae）預測，利率將持續上揚至2027年。

這幾波升息讓購屋者的貸款成本大幅增加。位於萊福（Rifle）的Astralis房地產公司負責人兼管理經紀人Matthew Starr於9月表示：「一筆48萬美元、30年期房貸，若利率從6%升至7%，每月僅本息支出就增加約316美元，更遑論稅金、保險及其他持有成本。對於已逼近付款能力上限的家庭而言，此差異可能迫使他們考慮購買較便宜的房子，或延後購屋計畫。」

季節性因素同樣扮演關鍵角色。隨著科羅拉多州告別夏季房市，全美房地產經紀人協會（NAR）研究顯示，秋季的房市活動通常會趨於冷淡。

報告指出，全州各類型物業的成屋銷售量年減15.1%，待成交合約量縮減10.9%，新掛牌量僅微幅增加0.3%，而活躍庫存量下滑2.7%，全州僅餘約3.48萬筆物件。

儘管秋季房市開局交易降溫，房價仍維持相對穩定。全州單戶住宅的中位數售價小幅下滑0.9%至57.5萬美元，公寓及排屋則下跌7.1%至39.5萬美元。

科林斯堡（Fort Collins）地區的房地產經紀人Jared Reimer在報告中指出：「公寓與排屋市場的可負擔性並未改善，這是另一項顯示該類產品持續受到衝擊的指標。」

成交量減少、庫存萎縮與房價持穩的組合顯示，即使議價空間增加，仍不足以促使態度謹慎的買家進場，特別是在通膨的廣泛影響持續推升科羅拉多民眾對價格的敏感度之際。

9月報告指出：「隨著兩類市場庫存同步下滑，房市降溫反映出買家需求減弱，而非房屋供應過剩。隨著買家選擇日益嚴格，降價、賣方讓利及銷售時間拉長正在重塑市場條件，不僅為買家創造新的議價機會，也凸顯賣家在進入2026年最後一季之際，務必採取務實定價與彈性策略的重要性。」

豪宅市場逆勢突圍

對西坡各郡而言，9月呈現好壞參半的局面。在春季與夏季購屋旺季未能售出的房屋持續滯留，延長了物件的平均銷售天數，也強化了買方的議價能力。

皮特金郡（Pitkin）與鷹郡（Eagle）的單戶住宅成交量在9月出現增長，而加菲爾德郡（Garfield）、薩米特郡（Summit）與格蘭郡（Grand）則呈現與全州一致的下滑。加菲爾德郡與薩米特郡的中位數售價小幅下跌約5%，部分郡的漲幅則最高達21%。

格蘭郡的房地產經紀人指出，9月該郡的市場狀況因價格區間而異。200萬美元以上的豪宅庫存明顯吃緊，銷售速度甚至超越中價位物件，顯示「一棟搶手的豪宅所面臨的競爭環境，與一間定價失當的公寓截然不同」，格蘭郡地區經紀人Monica Graves如此表示。

Graves指出，目前該郡房市處於有利買方的格局，房屋成交價約為開價的97%。格蘭郡單戶住宅的中位數開價上漲超過21%，達110萬美元。

Graves在報告中表示：「那種幾乎任何山區物件都能因坐落地點而吸引多張報價的時代，基本上已一去不復返。今日的買家會仔細比較物件、研究持有成本、評估屋況，並期待價格反映當前市場的實際狀況。」

在史蒂姆波特泉（Steamboat Springs），豪宅市場同樣表現突出。根據該報告，2026年300萬美元以上的住宅占整體成交量的四分之一，並占總成交金額的45%。300萬至500萬美元區間是豪宅市場最熱絡的價格帶，物件以中位數17天的時間售出，成交價達開價的97.1%。

至於薩米特郡的房市，物件表現高度取決於區位。鄰近滑雪場且具短租機會的物件表現明顯優於受管制地區的物件，薩米特地區經紀人Dana Cottrell如此表示。

除成交量下滑25%外，薩米特郡單戶住宅的平均價格也下跌20.6%。儘管多戶住宅成交量下滑31.7%，其平均價格卻逆勢上漲8.7%。

雖然豪宅售出速度快於中價位物件，但這類交易並未能有效縮短整體房屋在市場上的掛牌天數。在西坡地區，單戶住宅的掛牌天數從薩米特郡的58天到皮特金郡的188天不等。

相較於2025年同期，多個郡的9月房屋銷售天數差距接近一個月，其中鷹郡的單戶住宅平均掛牌天數大幅增加74%。

然而，與全州其他地區不同的是，西坡大多數郡的待售物件庫存呈現溫和增長，其中加菲爾德郡在各類型物業中增幅最高：單戶住宅增加20%，公寓及排屋增加36%。