房貸利率突破7%大關 阿靈頓購屋族轉趨保守觀望

持續攀升的房貸利率正促使阿靈頓地區的房地產市場轉向更為審慎的態度，但整體而言，目前看來並未真正嚇跑太多潛在購屋族。

利率連續數月上漲，30年期固定房貸利率在上週正式突破7%大關。多位房地產專業人士告訴ARLnow，購屋族因此變得更加小心謹慎，即便當地房屋銷售仍維持相對穩定的水準。

Samson房仲公司Top of Mind Team的房產經紀人Vicky Mashaw表示：「從我自身業務觀察，7%的利率確實對市場產生影響，但我不認為這已經讓買家完全卻步。這讓買家在數字計算上變得更加謹慎且深思熟慮。」

業務範圍涵蓋華府內環郊區至溫徹斯特地區的Mashaw指出，近期房貸利率走高正讓買家加倍進行購屋前的盡職調查。她說：「我觀察到買家非常關注每月還款金額，以及這筆支出究竟能換來什麼樣的房子。他們花更多時間看屋、仔細比較、強力殺價，對價格的關注度也大幅提升。一棟房子必須在財務上對他們有意義，而不僅僅是符合所有條件而已。」

她同時觀察到另一群買家的心態是：「如果未來利率下降，我們就會再融資。他們不想因為等待完美利率而讓人生停擺。如果房子、地點和還款金額今天都適合，他們願意先往前推進，日後若有機會再重新檢視融資方案。」

根據每周追蹤房貸利率的房地美（Freddie Mac）資料顯示，截至9月24日，30年期固定房貸利率平均為7.03%，較前一週的6.95%上升，也高於一年前的6.3%。

上週是自2025年1月以來，全國30年期房貸平均利率首度突破7%。

區域多重上市服務機構Bright MLS的首席經濟學家Lisa Sturtevant告訴ARLnow，利率走高從兩個層面影響房市體質。她表示：「房貸利率從6.5%升至7.0%，將使全美中位數房價的每月還款金額增加逾125美元。融資成本上升將迫使部分買家妥協地點選擇或考慮購買較小的房子。但其他買家則可能選擇在今年秋季暫時退出市場。」

「除了直接的財務限制外，7%門檻本身是一個令人不安的心理障礙。跨越這個關卡可能對市場產生寒蟬效應，導致今年秋季房屋銷售交易大幅放緩。」

在全國層面，全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun指出，市場已開始顯現利率走高所帶來的壓力跡象。他表示：『即使房貸利率上升，買家在8月份仍穩定進入簽約階段。然而，房市仍然低迷，簽約量低於去年。這是因為較高的房貸利率抵銷了就業成長和收入增長所帶來的購買力增幅，使其無法跟上房價的上漲速度。』

在阿靈頓當地，根據ShowingTime的MarketStats數據，今年前八個月的房屋銷售相對持平，較去年同期微幅成長0.1%，累計達1,601筆。

然而，根據北維吉尼亞州房地產經紀人協會（NVAR）數據，較廣泛的本地區域8月份成交量則呈現下滑。這主要是因為Loudoun County成交量大幅下滑，抵銷了內環郊區持平或溫和成長的表現。

NVAR執行長Ryan McLaughlin指出，可負擔性、融資利率與個人處境這三重因素「持續影響著購屋決策，以及買家能夠向前推進的速度」。

較高的融資成本尚未轉化為多數賣家預期售價的下跌。8月份北維吉尼亞州成屋銷售價格中位數為76.5萬美元，較一年前上漲2%。阿靈頓、Fairfax、Loudoun等郡以及亞歷山大市的平均每平方英尺售價均較一年前上漲，僅Prince William郡持平。

但專家警告，若利率持續走高，影響可能會更加顯著。

根據Bankrate統計，在過去25年中，僅有兩個年度的30年期固定房貸年均利率達到或超過7%，且都只是勉強達標：2023年恰好為7%，2001年則為7.01%。

然而，從歷史角度來看，利率平均值高於7%並不罕見，甚至算不上特殊。在1990年代——當今被視為經濟健康的時期——利率依年度不同，介於略低於7%至略低於10%之間。從1979年至1989年，年均利率從未低於10%，並在1981年達到16.64%的歷史高點。

曾經歷過那個經濟環境的Carol McEwen如今已退休，但她過去在阿靈頓從事房仲工作長達數十年。她表示，人們在利率如此之高時仍願意買房，但一旦利率開始下降，「大家就像發瘋一樣地瘋狂再融資」。

McEwen指出：「隨著利率持續下滑，有些人甚至不只重新融資一次。諷刺的是，當利率跌到如此誇張的低點時，許多人還在等待更低的利率才願意鎖定。我稱之為『房地產的 limbo 遊戲』，也就是『利率還能跌到多低？』結果，一些最貪心的買家和再融資者反而錯過了利率的真正底部。」

McEwen與丈夫於1976年在Lorcom Lane購買了他們在阿靈頓的第一棟房子。她說：「在當時的市場環境下，我們能搶到9.25%的利率簡直欣喜若狂。」

根據她多年的房地產從業經驗，McEwen認為購屋民眾有時會以反直覺的方式應對經濟因素。她說：「我剛入行時，以為人們會在利率下降時進場購屋，但事實並非如此。這又是『房地產 limbo 遊戲』的具體展現。但只要利率一開始往上爬升，人們就會搶進，因為『天啊！這班列車要開走了，我得趕快上車！』」

鑒於利率走高，目前持有疫情初期低利率房貸的現有屋主可能傾向於按兵不動。在2021年，疫情衝擊經濟之際，30年期房貸平均利率低於3.2%，為1960年代以來最低水準。

但房地產業界的第一線從業者發現，民眾仍具有一定程度的彈性。

Mashaw表示：「生活仍然在繼續——人們結婚、生子、換工作、被調職、換小屋、退休。我看到買賣雙方都願意採取行動，因為他們不想讓利率主宰自己的人生。」