聯準會升息衝擊房市　30年期房貸利率突破7%大關

根據聯邦房貸機構房利美（Freddie Mac）公布的數據，上週30年期固定利率房貸利率突破7%，為2025年1月以來首見。這是聯邦準備理事會（Fed）本月稍早自2023年以來首次升息一碼（0.25個百分點）後所帶動的結果。

聯準會表示，本次升息是因應通膨升溫的必要措施，但對已然吃緊的房市而言，可能是一大壞消息。

伍德斯托克研究所（Woodstock Institute）應用研究總監查普曼（Serrater Chapman）指出：「這將提高購屋族每月的住房成本，同時也會限制市場供給。目前住在自有住宅的屋主將更不願意賣房，因為他們必須以更高的利率重新貸款購屋。」

根據聯準會數據顯示，2026年8月全美房產成交價中位數為42.9萬美元，較前一年同期的42.24萬美元上升。芝加哥地區方面，根據伊利諾州房地產經紀人協會（Illinois Realtors）數據，2026年8月房產成交價中位數為40.5萬美元，高於一年前的37.5萬美元。

聯準會升息時，會鼓勵銀行將資金存放於央行，而非貸放給風險較高的房屋購屋者。在此情況下，銀行會對房貸收取較高的利率，以補償將資金從聯準會取出的機會成本。

查普曼表示，房貸利率上升對占潛在購屋族群大宗的千禧世代影響特別深遠。他說：「千禧世代目前占伊利諾州房貸市場的63%。我們發現，千禧世代背負的債務並非房貸，而是學貸、消費者貸款及分期付款債務，這些債務也成為其負債比（DTI）的障礙，使他們對貸款機構而言較不受青睞或屬於高風險借款人。」

查普曼進一步指出，即使新購屋者成功進入市場買到房子，他們也可能缺乏足夠收入來維持房屋的日常開支。他說：「即使他們成功買房，也可能陷入現金緊縮的困境。搬進新家後，冷暖氣設備突然故障等突發狀況接踵而來——我們正在製造一個財務不穩定的新世代借款人。」

芝加哥社區倡議組織（Chicago Neighborhood Initiatives）房地產開發部門總裁多伊格（David Doig）則認為，除了影響房貸利率外，聯準會升息也可能推升營建業與開發商的成本。他表示：「這會讓建造更為昂貴、借款成本更高。大宗物資與勞動成本持續攀升……當營建成本增加，建造成本與民眾負擔能力之間便會出現巨大鴻溝。」

多伊格指出，聯準會升息後，全美及芝加哥地區的開發商將更難取得資金來推動大型建案。多伊格認為，聯準會的決策可能加劇伊利諾州已然嚴重的住房短缺問題。根據伊利諾州房地產經紀人協會數據，伊利諾州目前面臨14.2萬戶住宅短缺，須在未來五年內興建22.5萬戶住宅，才能跟上需求腳步。

多伊格表示，為了支應營建成本，開發商很可能會將成本轉嫁給購屋者。他說：「我認為他們只會持續調高價格，無論是房屋售價還是租金。當屋主或房東是好事；對首次購屋族而言，卻不是好消息。」

儘管聯準會做出升息決定，芝加哥地區的購屋需求仍持續增加。根據《Crain's Chicago Business》的分析，過去六週內，芝加哥地區簽訂購屋合約的數量已超越2025年同期的水準。

《Crain's Chicago Business》住宅不動產記者羅德金（Dennis Rodkin）表示：「我們觀察到的現象是，並非所有人都被嚇退。當利率與房價同步上漲，民眾仍在設法找到負擔得起的購屋方式。」

穩定的需求可能源於房市已開始轉向買方市場。根據房地產經紀公司Redfin數據，2026年8月賣方數量較買方高出58%，創該機構有史以來最大的供需差距紀錄。

查普曼認為，政策制定者仍須積極尋求創造更多可負擔住宅的方案。他強調：「這是一個供給面的問題。如果我們不能創造足夠的可負擔住宅，民眾將無法買到房子。」