紐西蘭奧克蘭房市解密：房東每週補貼租客480紐元，租金為何追不上持有成本？

在紐西蘭，鮮少有什麼理財觀念像「租金是冤枉錢」這句話一樣根深柢固。然而，從投資角度檢視當前數字，卻呈現截然不同的光景：租客支付的租金，其實僅占房屋持有成本的一部分，其餘差額全由房東自行吸收。

以今年8月成交的奧克蘭中位數住宅為例，售價約為95萬紐元；若將其出租，依據MBIE（商業、創新及就業部）的租賃押金資料，週租金約為650紐元。

首先檢視屋主每年必須支出的費用。近年來，地方政府的稅費、房屋保險及維護成本均快速攀升，且壓力仍在持續擴大：截至今年6月的過去一年中，全國地方政府稅費上漲了8.8%；根據紐西蘭財政部（Treasury）的分析，住宅保費在過去兩年內飆漲40%，且自2011年以來的漲幅已達到整體通膨率的三倍。為便於說明，本案例將稅費設為3,800紐元，略低於奧克蘭議會平均住宅帳單4,378紐元，原因是中位數房價低於平均值。此外，保險費估計為2,700紐元，維護費用則以房產價值的0.5%計算，約為4,750紐元。三項加總，每週約為215紐元。

然而，更龐大的支出在於「資金成本」。讀者應已注意到，利率正再度走高，目前已較接近長期均值，而非過去許多人視為理所當然的歷史新低。持有價值95萬紐元的房產，意味著要嘛透過借款支付利息，要嘛將可用於其他投資的儲蓄資金凍結，抑或兩者兼具。即便以現金購屋，擺脫了房貸負擔，機會成本依然存在——資金本身的價格並未消失，而當前的抵押貸款利率正是市場對資金的定價。目前各大銀行的一年期固定利率略低於5%，以5%計算，95萬紐元的資金成本每週高達910紐元，無論資金來源為何，皆是如此。為簡化說明，以下數字均以稅前為準。

依上述數字計算，這棟房屋每週的持有成本約為1,130紐元，而租客僅支付650紐元。屋主必須自行吸收剩餘的480紐元，同時承擔房產本身的持有風險與潛在的價差損益。以經濟學術語來說，屋主等於每週「補貼」租客480紐元的居住成本，這就是所謂的「負收益」（negative carry）現象：房產的收入低於其持有及資金成本。為便於討論，本文將以奧克蘭數字為例，但此現象在全國皆然。以全國中位數房價75萬紐元及週租金590紐元計算，同樣的算式會得出約310紐元的補貼金額。

屋主之所以願意承受這種負收益，是因為他們預期未來的房價上漲與租金調升，能夠補償當前的缺口。在深入探討此預期之前，筆者須先揭露自身利益關係：筆者目前租屋自住，但仍持有數棟房屋，包括一座位於奧克蘭的房產，且正在出售其中兩棟。

投資報酬通常以「無風險利率」作為評估基準，也就是最安全的政府公債報酬率。十年期美國公債是全球公認的指標，因其市場深、流动性高，並有美國政府信譽背書，目前殖利率約為5%（以美元計）。對於紐西蘭投資人而言，匯率波動增添了風險，不過過去二十年來，隨著紐幣走弱，反而為當地投資人增添了額外報酬。考量單一紐西蘭住宅所面臨的風險及其低流動性，理性的投資人理應要求住宅投資的預期報酬顯著高於流動性高的政府公債。奧克蘭住宅的稅前淨租金殖利率僅約2.4%，因此投資論點必須仰賴資本增值、租金成長、屋主本身提升價值的能力，或上述因素的綜合效益。

成長型資產最適合與其他成長型資產相互比較，因此簡要將該房屋與全球股票組合對照。政府新編的奧克蘭房價指數係根據議會銷售紀錄建立，數據顯示截至2026年5月的過去十年間，奧克蘭房價年均上漲1.6%，過去二十年則為4.7%（均未計入租金收益）。同期間，MSCI世界指數（全球股票最廣為追蹤的指標）以紐幣計算含股息後的年報酬率分別為15.1%及9.6%。投資人的實際報酬在扣除費用及稅負後會略低，但與房地產的差距依然懸殊。值得注意的是，二十年的比較期間涵蓋了全球金融危機及新冠疫情，兩者皆對股市造成衝擊，同時也完整經歷了奧克蘭上一波房地產榮景。「房地產vs.股票」的爭辯範圍甚廣，難以在此段落定論，但值得一提的是，KiwiSaver（紐西蘭退休儲蓄計畫）、多元化基金及低成本投資平台，已使紐西蘭人投資海外股票變得熟悉且便利。

過去的報酬並不代表未來的保證，因此當前的買家必須自行決定從現在起要求多少報酬率，也就是所謂的「最低門檻報酬率」。過去125年來，股票的年報酬率較政府公債高出約3.5個百分點，投資級公司債則高出約1個百分點。單一棟房屋承擔了政府公債所沒有的風險：單一標的、單一地點、單一套法規、面對租客、面臨天候、出售曠日廢時，且通常伴隨著負債。在政府公債殖利率為5%的情況下，一位合理的投資人或許會要求稅前9%的報酬，方足以補償這些額外風險。

9%是屋主權益的總報酬率，因此所需的房產價值增幅取決於融資方式。稅前淨租金殖利率為2.4%，所以無貸款的屋主每年需要6.6%的價值成長，才能達到門檻。

若貸款成數為50%，租金每年約短少1,200紐元，無法支應利息及持有成本。由於報酬是以47.5萬紐元的權益為基礎計算，要彌補缺口並賺取9%報酬，每年房價需上漲約4.6%。4.6%的漲幅大致等同奧克蘭過去二十年的歷史水準，卻是過去十年漲幅的近三倍。換言之，採取槓桿操作的屋主，必須期待奧克蘭房價複製過去二十年的表現，才能勉強達標。更關鍵的是，9%的門檻其實對槓桿屋主過於寬鬆，因為負債既放大權益報酬的風險，也會在成長不如預期時擴大損失。若公債殖利率為4%，門檻將降至8%，但所需的房價漲幅仍是奧克蘭過去十年實績的兩倍以上。

上述計算假設的是對代表性房產的被動持有。技術純熟的投資人可透過翻新、分拆或開發來創造更佳表現。

要弭平每週480紐元的缺口，租金必須逼近每週1,130紐元的水準，較當前高出74%。或者，資金成本必須回落至歷史新低水準的約2.5%，抑或購屋價格須降至約45萬紐元且持有成本不變，亦或是上述三項條件的某種組合。借款成本進一步攀升只會擴大缺口，除非租金同步上漲或房價下跌予以抵銷。

這480紐元的補貼能否持續，主要取決於借款成本以及房地產的供需變化。紐西蘭央行（Reserve Bank）自今年7月以來已兩度調升官方現金利率（OCR），並暗示年內可能進一步升息，勢必對抵押貸款利率形成上行壓力。淨移民數量已從2023年的逾10萬人，降至截至今年7月統計局（Statistics NZ）初估的20,300人，少了一個支撐需求異常擴張的來源。朝野兩大黨過去十年皆已放寬都市計畫管制，預期供給將有所增加。隨著大選進入倒數，勞工黨（Labour）正以涵蓋投資性不動產的資本利得稅作為競選主軸，而機會黨（Opportunity）則提出土地稅的政見。

以本文分析的數字觀之，一處被動持有的房產必須仰賴顯著的租金成長、價值增長或積極改善，才能合理化每週480紐元對租客的補貼及9%的報酬門檻。若無法達成，眼前的實質利益歸租客享有，屋主則承擔所有風險，此類房產在投資組合中的定位，顯然值得屋主本人仔細重新審視。對於處於類似境況的奧克蘭租客而言，只要將原本無需支付的頭期款及每週現金流差額轉為投資，目前租屋確實是較為明智的資金運用方式。