阿亞拉地產股價走弱 市場賣壓蓋過利多消息

根據分析師表示，阿亞拉地產公司（Ayala Land, Inc.，以下簡稱ALI）上週股價出現下滑，儘管公司釋出包括Market! Market!商場租約延長在內的多項利多消息，且母公司阿亞拉公司（Ayala Corp.）也加碼進場買股，但仍不敵整體地產類股的疲弱走勢。

菲律賓證券交易所（PSE）的數據顯示，ALI在9月11日至18日期間成為上週第十大交易最活躍的個股，總成交量達6,300萬股，成交金額約9.63億披索。該股於9月18日收在每股15披索，較前一週五的15.06披索下跌0.4%。

同一週內，地產類股指數與菲律賓證交所基準指數（PSEi）分別下跌2.4%與3.4%。今年年初至今，ALI股價累計跌幅達33.2%，表現遠遜於地產類股指數的21%跌幅，以及PSEi的3.3%跌幅。

Globalinks證券公司銷售交易主管托比·艾倫·阿塞（Toby Allan C. Arce）透過Viber訊息表示，Market! Market!的公告雖然對ALI的市場情緒帶來一定程度的正面支撐，但效果不足以扭轉大盤的疲弱態勢。他指出：「我認為Market! Market!的公告為阿亞拉地產的情緒提供了一些正面的支撐，但最終的全週表現顯示，這個效果不足以克服大盤的整體疲弱。」

ALI股價從9月11日的15.06披索，於9月14日上漲至15.12披索，並在9月15日盤中觸及15.46披索的高點，但隨後漲幅全數回吐，全週收在15披索。

9月14日，阿亞拉地產與基地轉化發展局（BCDA）簽署了一份為期12年7個月的租約延長協議，涵蓋位於大馬尼拉塔吉格市（BGC，Bonifacio Global City）的Market! Market!商場，並規劃投入10億披索進行現代化升級。

阿塞分析：「從基本面來看，這份12年的租約延長為位於BGC的成熟商業資產提供了更長期的能見度，而10億披索的現代化計畫應有助於強化Market! Market!的競爭力與經常性收入潛力。然而，這比較屬於長期價值提升的發展，而非能實質改變ALI近期獲利的因素。」

Regina Capital Development公司銷售主管路易斯·林林安（Luis Limlingan）則認為，這項發展對ALI實質上屬於中性影響，因為相較於公司的整體資本支出，這項投資規模相對較小。他表示：「我們認為這項發展對ALI而言實質上是中性的，因為10億披索的投資相對於其整體資本支出規模較小，且租約延長主要是消除了2027年到期的風險，而非為近期獲利增添動能。長期的上行空間將來自規劃中的BGC地鐵站，這有望支撐更高的客流量與Market! Market!的租金成長，但相關效益仍需數年才能實現。」

此外，母公司阿亞拉公司於當週以平均每股15.33披索的價格，再加碼購入ALI共454萬股。

阿塞指出，這筆交易較適合作為長期估值訊號來解讀，而非短期價格支撐機制。他表示：「以平均15.33披索購入454萬股ALI股票的消息特別值得關注，因為ALI隨後於9月18日收在15披索。這顯示母公司的買盤提供了信心訊號，但並未為股價建立底部，也不足以壓過整體的賣壓。」

他進一步說明：「因此，我會將這筆收購視為較長期的估值訊號，而非短期的價格支撐機制。阿亞拉公司似乎願意在目前這種被低估的水準提高對ALI的曝險，但股價最終的週線下跌顯示，大盤整體的力量——特別是利率、殖利率與整體風險情緒——仍然具有重要影響力。」

林林安同樣認為這筆購買屬於訊號性質，而非立即的價格催化劑。他指出：「這筆交易更像是訊號性的，因為相對於ALI的整體股本基礎，這筆7,000萬披索的交易規模較小，但反映出母公司持續在15至17披索區間對ALI提供支持與信心。股價反應有限，可能顯示市場已將此類購買視為例行事件，重點在於阿亞拉公司持續對ALI及其長期價值抱持信心。」

阿塞認為，ALI在當週的表現相對優於整體地產類股。他表示：「我認為這種相對韌性部分可歸因於當週的公司特定催化劑。Market! Market!的租約延長消除了對一個成熟商業資產的不確定性，而阿亞拉公司額外購入ALI股票則提供了有關估值的獨立信心訊號。」

他同時指出：「與此同時，整體地產類股持續面臨總體經濟逆風。較高的殖利率會提高開發商的融資成本，可能影響住房負擔能力，並使固定收益投資相較地產類股與REITs（不動產投資信託）更具競爭力。」

林林安同樣將低接買盤與公司特定發展列為ALI相對表現的支撐因素。他表示：「ALI近幾個交易日1%的相對強勢反映了低接買盤，因為該股股價顯著低於其帳面價值，加上BCDA交易與母公司加碼買股的支撐。同時，需求放緩、利率偏高以及辦公室空置率上升等整體地產類股疲弱因素，持續壓抑地產類股指數。」

阿塞將ALI的表現描述為「相對韌性，而非絕對強勢」。

財務數據方面，ALI上半年歸屬淨利較去年同期的141.7億披索下滑19.2%至114.6億披索，房地產營收則從813.2億披索下降10.6%至726.6億披索。

阿塞指出，第二季業績顯示出較前一季的改善，營收達375億披索，淨利為61億披索。他表示，上半年租賃與飯店業務營收成長9%，其中購物中心營收成長4%，飯店業務營收更大幅成長28%。

儘管如此，他仍對地產開發業務持保守看法：「不過，我仍對地產開發面保持保守。上半年的下滑顯示住宅開發仍受到經濟與利率環境的挑戰影響。隨著專案完工與入帳銷售改善，下半年表現有機會轉強，但我不會預期會出現足以完全逆轉上半年獲利下滑的強勁反彈。」

技術面方面，阿塞將ALI的短期支撐區間設定在14.90至15披索。若該區間失守，他認為下一個支撐將落在14.60至14.70披索。他將短期阻力設定在15.40至15.60披索，並指出若能有效突破該區間，可能為股價打開通往16披索的空間。

阿塞表示：「目前，15披索因此是值得關注的重要短期價位。若能維持在該區域，將顯示買方在股價大幅修正後仍持續看到價值；然而，若持續跌破該價位，ALI可能再度測試14.60至14.70披索的支撐區。在目前的環境下，債券殖利率、外資動向以及PSEi整體情緒的變動，可能仍比單純的技術位階更具影響力。」

林林安則將支撐位設定在14.60披索，阻力位在15.30披索。