過去幾年，在前所未有的野火事故、供應鏈衝擊以及新興工作型態等一連串意料之外的挑戰夾擊下，商用不動產公司被迫展現更高度的創意與應變能力。究竟哪些變革與趨勢將在長期持續延燒？法律、保險與財務層面又有哪些待解的課題？科技正扮演哪些新角色？商用不動產（CRE）產業一年後將呈現何種面貌？
為深入探討這些議題，本報導邀請三位各具專業背景的權威人士分享洞見：Diane C. De Felice為Brownstein Hyatt Farber Schreck律師事務所股東；Michael Lorch為Axos Commercial Bank資深副總裁暨首席貸款官；Greg Skalaski為Shawmut Design and Construction西區執行副總裁，共同剖析南加州商用不動產產業的下一階段發展。
Q：步入2026年，南加州商用不動產的整體展望為何？
LORCH：我會用「謹慎樂觀」來形容目前的前景。利率環境確實為投機性活動設下了天花板，這對市場的健康發展其實是好事。我們觀察到，無論是買方或賣方，都出現更嚴謹的核貸標準與更務實的價格期待。大多數南加州次級市場中，工業與多家庭住宅的基本面仍舊穩健。辦公室市場雖然仍須消化結構性逆風，但位址優越、配備完善設施的資產仍存在實質機會。目前最大的變數在於利率走勢——若聯準會在2026年下半年祭出有意義的降息，交易速度將快速升溫。在這波低迷週期中保持活躍、並與貸款機構維持穩固關係的發起人與投資人，將處於最有利的出擊位置。
Q：2026年開發商面臨的其他關鍵機會與風險為何？
SKALASKI：洛杉磯擁有獨特的機會，能透過將過時的辦公大樓重新改造為混合用途與住宅開發案，扭轉市中心空置率居高不下的循環。由於許多商用物業正以顯著折價交易，「適應性再利用」專案的財務可行性已達到多年來的最佳水準。要真正實現這個機會，需要公私部門持續協力合作。在許可流程、法規現代化、目標性獎勵措施以及改善市中心體驗的投資上取得進展，將有助於釋放民間資金並加速再開發腳步。當經濟效益與監理環境形成正向循環，開發商便能將閒置建築轉化為吸引居民、企業與人流回歸城市核心的繁榮社區，進而強化市中心、健全稅基，並為城市與市民創造長期價值。
Q：永續發展措施、能源效率標準及其他環境相關期待，如何影響商用不動產的租戶需求與投資決策？
DE FELICE：永續發展與能源效率已成為商用不動產中租戶需求與投資策略組合的核心驅動因素。企業級承租人優先選擇符合ESG、高效能的建築物，並願意為營運成本較低、工作環境更健康、且取得LEED或WELL等認證的資產支付溢價。對投資人而言，將碳排放限制納入營運系統的ESG考量，已成為核貸、估值與風險管理的核心環節。這不僅確保了資產的穩健性，更能帶動更強勁的長期租金、進駐率與韌性。隨著氣候相關法規日益嚴格，永續發展已不再是差異化優勢，而是基本門檻——效能不佳的建築正面臨日益加劇的過時淘汰與估值下修風險。
Q：利率高漲與貸款條件趨緊，如何影響南加州的商用不動產開發、投資活動與交易進度？
LORCH：高利率從根本上重塑了商用不動產的算式。在3%債務成本下合理的Cap Rate，在6%以上的環境中已難以為繼。我們因此見到交易量顯著萎縮——買賣雙方在價差上遲遲無法取得共識。在貸款端，銀行普遍對資產類別、發起人品質與出場可行性更加挑剔。在Axos銀行，我們之所以能在整個週期中維持活躍，是因為我們始終依據基本面而非市場動能來進行核貸。這種大環境的結果，是一個節奏較慢但根基更穩固的市場。目前完成成交的案件確實經得起算式考驗，而這對放貸而言是一個更健康的市場。
Q：哪些商用不動產類別（辦公室、零售、工業、多家庭住宅、飯店業）表現最強勁？哪些面臨最大挑戰？
DE FELICE：在表現上「並駕其驅」的兩大類別是工業與多家庭住宅。工業地產（包含物流業）受需求面驅動；而多家庭住宅的成長動能，則來自結構性住宅供給不足所衍生的即時入住需求。緊隨其後的是零售業，該板塊正逐步回穩，尤其是民生必需品類與體驗型業態表現最為突出。至於辦公室市場，疫情後的復甦仍是最大的挑戰，混合辦公持續重塑需求結構。即使是大型租戶也在重新思考空間配置——KPMG最近縮減了其位於洛杉磯市中心的辦公空間，轉而升級為聚焦協作功能的辦公環境，正反映出這股轉變趨勢。整體而言，各類別的表現已不再單純取決於資產類型本身，而是更看重品質、區位與適應調整能力。
Q：當今企業與投資人在挑選商用不動產時，最看重哪些條件——彈性、設施、步行性、交通便利性、科技基礎建設，抑或其他？
SKALASKI：洛杉磯目前正處於買方市場，因此有辦公空間需求的企業在相近的價格帶上擁有豐富的選擇。他們不僅追求最優惠的價格，更追求能為員工提供最佳體驗的環境——從設施與科技配備，到步行性與交通便利性都是考量重點。其中，設施與彈性化的科技基礎建設，更能直接協助租戶提供卓越的員工體驗，進而提升返回辦公室工作的意願。世紀城（Century City）與卡爾弗城（Culver City）正是成功落實這套策略的典範，吸引了大量企業進駐，並締造了全市最低的商用空置率。