超市收益REIT上半年財報亮點：資產規模擴大至22億英鎊 擬維持至少2%股息成長

Supermarket Income REIT（LON:SUPR）在最新財報會議中表示，公司於過去一年持續擴大投資組合並強化融資平台，為追求獲利成長及未來年度至少2%股息調升奠定基礎。

管理階層指出，包含合資企業50%權益在內，公司總資產價值已達22億英鎊，相較一年前的約16億英鎊大幅成長。目前投資組合涵蓋140家超市，達成100%滿租，平均租約存續期間為11年。管理層強調，約83%的營收與通膨連動，約75%來自投資級租戶。以當前股價計算，公司股息殖利率約為7.5%。此外，EPRA成本比率為9.2%，管理層預期隨著平台擴張，該比率將持續下降。

【財務表現與資金部署】

財務長Mike Perkins報告，淨租金收入為1.22億英鎊，年增6%。EPRA每股盈餘為5.7便士，年減4%；每股淨資產價值則從87.1便士小幅升至87.5便士。公司會計總報酬率為7.5%，Perkins表示此一表現主要來自於租金收益而非資產評價增值。

自前一年7月以來，公司已完成6.76億英鎊的增值型收購，部分資金來自與Blue Owl合資企業所釋出的資本。該合資企業規模已成長至8.55億英鎊，其中Supermarket Income REIT已將6.35億英鎊的資產轉入該平台。Perkins指出，移轉至合資企業的資產平均以6.2%的殖利率處分，所得款項則以6.8%的殖利率回收投入新收購。計入合資企業的管理費收入後，公司估算整體利差較資產處分殖利率高出約120個基點。

此外，公司於7月完成1億英鎊的股權募資，為2022年以來首次增發。該筆資金在兩個月內即全數部署完畢，搭配相關債務融資，購入9處總值2.22億英鎊的雜貨物業。這些收購案的淨初始殖利率為6.6%，其中82%營收由投資級租戶支撐，87%與通膨連動。收購標的包括：位於愛丁堡、租期剩餘五年的Tesco門市；鄰近布里斯托Avonmouth的新建Sainsbury's物流倉庫；以及位於諾丁罕、由M&S主力進駐、近期將進行公開市場租金檢討的零售園區。

【融資結構與股息覆蓋率】

過去一年，Supermarket Income REIT完成約10億英鎊的債務融資，包括發行首檔公開債券。Perkins表示，這些融資活動改善了公司的債務到期結構，平均到期期限從一年前的2.8年延長至3.6年。公司在2028年6月之前並無再融資需求。平均融資成本約為4.4%，其中98%的債務已透過固定利率或避險工具鎖定至2028年6月。增資資金部署後，公司槓桿率為45%。Perkins指出，管理層視此水準為大致上的上限，雖然槓桿率可能在交易期間暫時升高，但隨後將調回45%或更低。

本會計年度股息覆蓋率為93%，主要反映合資企業資金重新部署期間的現金拖累，以及債券發行後融資成本上升。Perkins將這些因素定性為一次性影響，並引用分析師共識指出，公司在2027財政年度將接近股息完全覆蓋，之後將達成全額覆蓋。

Perkins表示：「對我們而言，關鍵在於股息的永續性」，並強調公司2%的股息成長指引為最低目標。

【成長策略與超市市場趨勢】

管理層重申將投資組合從約20億英鎊擴大至40億英鎊的雄心，但並未設定明確時程。公司表示，僅會在收購具增值效益的前提下進行擴張。根據過去一年6.76億英鎊的收購速度，管理層指出，在有利環境下，資產規模翻倍最快可能僅需二至三年即可達成。

未來的投資組合組合將涵蓋以雜貨為主力店鋪的零售園區、歐洲食品商店及雜貨物流資產。公司已購入首筆物流資產，並表示在西班牙、葡萄牙及愛爾蘭看到投資機會，同時將義大利與德國視為潛在市場。管理層強調，公司並不急於進入新國家，並指出最近的部署全部集中在英國市場。

公司指出，全通路雜貨零售商，特別是擁有大型門市的業者，持續掌握銷售成長動能。管理層引用Tesco公布的年營收440億英鎊、英國市占率28%、以及線上通路37%市占率的數據。管理層表示，大型門市相較便利型商店，能為消費者提供更低廉的價格、更齊全的商品種類及更高的產品供應穩定性。

Supermarket Income REIT也提及租約管理方面的機會。公司於7月完成兩家大型門市租約的續約，皆重訂為15年期限。其中一份續約包含15%的租金調降，另一份則按現行租金續約，平均降幅為7%，但管理層指出，這兩份續約並未包含免租期或房東資本支出，預期將有助於支撐資產評價。

管理層表示，公司持續看到由前Homebase據點轉型為食品商店所帶來的租金成長商機，包括M&S及Sainsbury's新簽的租約。公司並引用一家位於Surrey的Waitrose門市，在公開市場租金檢討中獲得16%的調漲。

展望未來，公司表示擁有包括股權發行、合資企業、債務市場及資本回收在內的多項融資管道以支持成長。管理層強調，公司持續專注於具增值效益、能為股東創造價值的交易。

【關於Supermarket Income REIT（LON:SUPR）】

Supermarket Income REIT plc（LSE代號：SUPR，JSE代號：SRI）為富時250指數成分股，是倫敦證券交易所內唯一一家專注投資雜貨物業的上市公司，該等物業為國家食品基礎建設的重要環節。公司聚焦於以全通路模式營運、同時滿足線上及到店銷售的雜貨商店，主要租戶為英國及歐洲領先的超市業者。公司物業可創造長天期、安全、與通膨連動且持續成長的租金收入。SUPR以漸進式股息及長期資本成長潛力為目標。