房貸利率衝上2025年來新高 美國房市負擔能力危機加劇

美國房貸利率攀升至一年多以來的最高水準，債市動盪推升了債券殖利率，市場對通膨的疑慮再度升溫，且對聯準會今年可能升息的預期日益增強，這對寄望藉由降低借貸成本來提振低迷房市的期待，無疑是雪上加霜。

根據房貸機構房地美（Freddie Mac）數據，美國最常見的30年期固定房貸利率本週攀升至6.71%。在此之前，該利率年初一度短暫跌破6%，但自伊朗戰事爆發以來便持續走高。

更高的房貸利率意味著每月還款金額可能增加數百美元，不僅壓縮購屋者的負擔能力，也縮小了能夠進入市場的潛在買家規模。

房貸利率持續向上的壓力，讓美國房市陷入進退維谷的困局——大量房屋堆積在市場上，但有能力進場的買家卻寥寥無幾。過去幾年來，房市長期低迷，高漲的開價與居高不下的利率將許多潛在買家拒於門外，也讓現有屋主缺乏出售的誘因。

自2023年以來，美國房屋銷售幾乎停滯，全國房價中位數突破40萬美元，高利率使每月房貸負擔對許多人而言難以承受。此外，自疫情以來，物業稅、保險等房屋持有成本也大幅攀升，進一步加劇了市場的負擔能力挑戰。

新冠疫情期間的房地產熱潮過後，購屋自住變得日益困難，房貸利率反轉向上，開價也急速飆漲。根據房地產經紀公司Redfin近期的一份報告，美國人年收入需接近11萬美元，才能負擔市場上的一般住宅，遠高於家庭所得中位數的8萬3,730美元。所謂「可負擔」的房屋，通常是指買家將不超過收入的30%用於支付房貸。

許多現有屋主持有的是新冠疫情期間取得的房貸利率，該利率不到當前水準的一半。為了維持較低的利率與較輕的房貸負擔，這些屋主大多選擇留在原屋而非搬家，形成了所謂的「鎖定效應」（lock-in effect），導致市場上釋出的房屋供給有限。

高房貸利率同時壓抑需求並限制市場供給，形成一種雙重擠壓效應：在當前利率與房價水準下，能夠負擔購屋的買家屈指可數，而擁有資產可變現的屋主，又因不願放棄手中的低利率而抗拒掛牌出售。

儘管成交量多年低迷，房價仍維持穩定，原因在於長期以來的房屋供給短缺。自2008年金融危機以來，新建案的興建速度始終未能跟上購屋需求，導致美國的房屋數量相對於買家數量而言明顯不足。

房貸利率與10年期公債殖利率走勢高度相關，而10年期公債殖利率今年以來大多呈現上行趨勢。債市經歷了混亂的一週，10年期公債殖利率被推升至2007年以來未見的高點，主因市場對政府債務與高通膨的擔憂。

美國正身陷全球性的公債拋售潮中，投資人要求更高的報酬率才願意持有政府債務，進而推升殖利率。驅動這波拋售的因素包括對政府債務及年度預算赤字的日益憂慮。此外，美國與伊朗之間的衝突再度升溫，推高了油價，也重新點燃了市場對通膨的疑慮。

隨著越來越多人相信聯準會可能有必要升息以抑制通膨——通膨率已連續五年多高於聯準會設定的2%目標——市場對聯準會在今年底前調升基準利率的預期也隨之升高。雖然聯準會的利率決策並不會直接帶動房貸利率變動，但會影響投資人預期，進而牽動10年期公債殖利率。

這些推升公債殖利率的因素，意味著房貸利率在今年餘下時間很可能將持續維持高檔。

房地產資訊平台Realtor.com資深經濟學家徐佳怡（Jiayi Xu）表示：「我們預期秋季不會出現實質的房貸利率緩解。但若通膨未能獲得控制，痛苦將會是真實的。更高的通膨將同時侵蝕薪資與實質所得成長，並使房貸利率長期居高不下。」

較高的殖利率也對建商造成衝擊，使他們更難承接新案並從中獲利。近年來，建商還面臨通膨與關稅推升建材成本，以及勞動力價格上漲的多重擠壓。

國會也已著手處理美國的住房負擔能力問題，近期通過了數十年來規模最大的房改法案。法案中的大多數條款旨在透過簡化建商啟動新案的流程、鼓勵地方政府更新分區法規以允許更多住宅興建等方式，加速住房供給增加。雖然該法案在業界獲得廣泛支持，但其效果仍需數年時間才能逐步顯現。

白宮也考慮了多項降低住房成本的方案，例如推出50年期房貸，或允許屋主將現有房貸利率轉移至新購房屋。川普總統也多次表示，聯準會應調降利率，協助民眾負擔購屋。

副總統范斯（JD Vance）週四對記者表示：「總統非常關心利率問題，而我認為他如此重視利率的主要原因之一，就是他希望美國人民能夠負擔得起自己的家。」