HUD擴大FHA多家庭住宅貸款保險 鎖定建後出租社區 開啟低成本長天期融資新管道

美國聯邦住宅管理局（FHA）多家庭住宅抵押貸款保險計畫正式擴大適用範圍，將符合資格的「建後出租」（Build-to-Rent, BTR）社區納入其中。美國住房和城市發展部（HUD）近日宣布此項政策變革，讓BTR的融資生態迎來重大突破。

根據HUD發布的2026-12號貸款機構函（Mortgagee Letter 2026-12），BTR業者將可取得FHA保險的多家庭住宅融資管道，涵蓋新建工程、收購交易及再融資作業。這條全新的流動性管道提供成本較低、期限較長的資金來源，不僅貸款條件更優惠，貸款額度也更高，對於處於早期開發階段的BTR案場而言，可說是即時雨，並可望進一步催化新案啟動。

對BTR產業而言，這項政策是久違的利多。今年稍早，該產業曾因法規層面的不確定性而蒙上陰影，當時立法機關正在討論機構投資人禁令的適用範圍與衝擊。如今HUD將FHA多家庭融資延伸至BTR，等同向市場釋出明確訊號，認定獨棟住宅出租社區與傳統多家庭住宅一樣，都是國家住房供應鏈中不可或缺且長期存在的關鍵環節。

曾任FHA局長及HUD助理部長、現任Walker & Dunlop資深管理總監的Frank Cassidy接受HousingWire TBD採訪時直言：「重點在於，現在BTR專案可以申請FHA多家庭融資。BTR被視為多家庭住宅，FHA也建立了明確的核保準則與條件，正式向BTR社群敞開大門。」

BTR融資管道全面啟動

依據HUD最新指引，BTR物業須為單一整合的出租社區，須擁有至少5個居住單元，型態涵蓋獨棟住宅、雙併式與三併式住宅，亦包括以預製屋（manufactured housing）形式興建的社區。HUD指出，目前共有兩項FHA多家庭住宅計畫適用於符合資格的BTR物業：

第一項為「221(d)(4)」條款，提供FHA保險融資支援新建工程；第二項為「223(f)」條款，提供FHA保險融資支援近期開發之多家庭出租住宅的收購或再融資，資格條件為申請融資當下，物業須持有使用執照（certificate of occupancy）未滿三年。

在此之前，HUD的多家庭保險計畫僅適用於擁有5個以上居住單元的建築物，長期將BTR常見的獨棟結構排除在外。過去BTR的開發商主要仰賴興建貸款（construction loans）與短期過渡性融資（bridge debt）來籌措資金。

依據HUD的221(d)(4)計畫，借款人在新建或大規模整建階段可享有最長3年的「只付利息」（interest-only）期間；一旦工程完工，貸款將轉為長達40年全額攤還的固定利率永久貸款，整體最長期限合計可達43年。利率在興建期間與40年永久攤還期間全程鎖定固定。Cassidy形容此種條件「在傳統市場前所未聞」，並強調：「如果你是一名BTR開發商，你絕對應該考慮221(d)(4)計畫。」

223(f)融資條款則是為既有物業量身打造，提供最長35年的全額攤還固定利率貸款，但不含興建期。

John Burns Research and Consulting租賃市場資深研究分析師Rebecca Robertson在LinkedIn發文指出，此項變革的影響力可能相當深遠，但短期內不會立竿見影。「FHA融資的優勢在於，通常能提供較高的貸款額度與更長的固定利率期限，代表開發商不需要投入太多自有資金，而這正是目前市場最缺的一塊拼圖。」她寫道：「美中不足的是，FHA核貸作業出了名的緩慢，而且興建貸款一般要求依政府規定的『現行工資標準』（prevailing wages）支薪，會大幅推高人力成本。如果開發商願意克服這些障礙，未來2到3年內可望見到一波BTR新供給大量進入市場。」

政策時機的戰略意涵

Cassidy於2025年加入HUD並擔任FHA局長，直至今年6月卸任。他透露，這項融資變革的相關工作在任內便已啟動。此次政策拍板時間恰好落在「21世紀住房之路法案」（21st Century ROAD to Housing Act）生效約三個月後，時機上別具意義。

「21世紀住房之路法案」的通過，讓BTR產業懸而未決的立法風險暫時畫上句點。該法案最終並未納入早先參議院版本中的第901條款，該條款原本要求大型機構投資人受到限制，並規定許多單一家庭的BTR住宅必須在7年內出售。住房產業領袖當時曾警告，此條款一旦通過，形同將BTR產業趕盡殺絕。

該法案同時調高FHA多家庭抵押貸款的法定最高貸款額度，並將未來的調升幅度與更精準的通膨指數掛勾，使FHA融資得以更即時反映日益攀升的營建成本。HUD此次的最新變革，正是在這樣的基礎上進一步延伸。

Cassidy指出：「我們正經歷『住房之路法案』落幕的階段，該法案對於國會對BTR的態度提供了明確指引，因此我們對方向有了更清晰的掌握。事實上，221(d)(4)與223(f)兩條條款是在多年前制定，當時BTR還不是主要的資產類別，所以這些計畫確實需要進行調整，讓BTR符合資格並建立清楚的核保標準。」

儘管美國朝野對於機構投資人禁令存在跨黨派共識，且社會大眾對大型企業房東普遍抱持反感，HUD此舉仍顯示川普政府對於BTR產業的全力支持。這項政策反映的觀點是：BTR乃至整體租賃住宅，都是國家住房存量中的核心組成。

HUD代理住房助理部長Joe Gormley在聲明中表示：「擴大住房供給，包括新的租賃住宅，是改善可負擔性的關鍵。結合我們在HUD內部推動的其他措施，包括預製屋計畫中解除底盤限制（chassis removal）等，我們正逐步鬆綁市場，把住房送到最需要的地方去。」