房地產股在過去十年顯著低於標普500指數。 這主要原因在於 利率環境以及COVID-19疫情的衝擊。

近期條件開始對REIT VNQ的超績提供更有利的條件。 我們較偏好以下10檔股票，勝過Vanguard Real Estate ETF。

低層公寓大樓。圖片來源 Getty Images

REIT在低利率環境下表現最佳。過去十年我們經歷了兩段 prolonged 連續利率上升期。即使在最近聯邦儲備降息之後，基準聯邦基金利率仍比十年前高出350個基點。

COVID-19疫情對商業房地產衝擊最大。雖然像數據中心與倉儲等類型相對不受影響，但許多商業物業如購物中心、寫字樓、酒店等被迫關閉或減少營運長達數個月。

過去十年全市場的稀有高績表現，主要由mega-cap科技股推動，尤其是AI導向的公司。整體股市的長期平均年回報約為10%，因此不僅REIT表現不佳，整個股市也屢創新高。

我不是在說 AI 股未來會下跌，但其未來成長已然被市場提前定價。相較之下，平均持有的REIT僅以約14倍的FFO交易，相當於REIT版的「盈餘」。

雖然利率未必會大幅下降，但大多數專家預期在未來 few 年內會逐步降低，這將成為REIT的主要催化劑。最直接的好處是，較低的利率降低了REIT借貸擴張的成本；同時資金會從無風險資產如國債流向股息型股票以追求較高報酬；最重要的是，商業房地產的市場價值高度依賴當前利率環境——利率下降往往帶來資產估值上升。

結論：現在正是投資REIT的好時機。若您尋求對房地產板塊的廣泛曝險， Vanguard Real Estate ETF tracking約150檔REIT，且持有2.8%的股息殖利率是一個極佳的加倉選擇。

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若您想購買 Vanguard Real Estate ETF 的股票，請考慮以下： The Motley Fool Stock Advisor 分析師團隊近期發現10檔最佳買入股票，而Vanguard REIT ETF未上榜。這10檔股票有望在未來數年產生驚人數位的回報。

特別提醒，當Netflix在2004年12月17日被列入推薦榜單時，若當時以1,000美元投資，至今價值已達456,457美元！同樣，Nvidia在2005年4月15日上榜，1,000美元投資已成1,174,057美元！

需注意，Stock Advisor的平均回報已達950%，遠優於標普500的197%。不要錯過最新的top 10榜單，即可加入由個人投資人打造的投資社群。

分析師觀點

以我多年的市場經驗來看，當前的利率下行趨勢與商業地產估值正逐步釋放壓力，使得REIT的內在價值有望重新上升。投資人若能在波動中保持耐心，並以長期視角配置Vanguard REIT ETF等高殖利率標的，將可能在未來數年獲得優於大盤的超額報酬。我建議關注那些低負債比與穩定現金流的REIT，因為在利率下降的環境下，這類公司更容易維持穩定分配，同時減少再融資成本，提升整體回報率。