印度北方邦土地使用變更新規：112天完成審批 轉換費率砍半

印度北方邦（Uttar Pradesh）地方政府近日針對小型地塊的土地使用變更申請，訂定明確的處理時程，規定在112天內須完成審批。根據新規，技術審查將在22天內完成，地主則有60天的時間回覆審查所提出的問題並補齊相關文件。

這次修法源於北方邦政府內閣於9月15日發布修訂後的《城市規劃與發展（土地使用變更費用評估、課徵與徵收）辦法》，這也是該邦首度為土地使用變更案訂定明確的處理期限。過去此類申請須經多層級審核，往往曠日費時。

根據修正後的規定，申請提交後須在22天內完成技術審查。地主將獲得60天的時間，回應技術估價後所提出的質疑並補件。

接下來，一個由開發局副主委擔任主席的六人委員會，將在30天內就土地使用變更所衍生的異議與建議作出決定。委員會成員包括縣長與市政專員（或其指派代表）、由區專員辦公室指派的一名委員，以及開發局的首府規劃師。

在所有程序完成且繳清相關費用後，最終核准須在15天內發出。

官員表示，修訂後的框架旨在縮短行政流程、簡化土地使用變更申請的合規要求，將大幅嘉惠開發商。對建商而言，這代表專案推出時程可加快、審批成本降低，且時程更具可預測性。

此次修法重點在於改善「經商便利度」（ease of doing business），授權加茲阿巴德開發局（GDA）等地方開發機構董事會，可直接核准6,000平方公尺以下地塊的土地使用變更，無須再經州級機關審核。過去這類審核往往延宕數月之久。

此外，修正案也將土地使用變更與轉換費用砍半，以提升經商便利度。

加茲阿巴德開發局（GDA）一名官員指出：「從工業用地變更為住宅用途的費率，將為公告地價（circle rate）的15%；變更為辦公用途則為公告地價的50%；變更為商業用途則為公告地價的75%。」

新法也大幅調降分期繳納土地使用變更費用的利率。過去若不一次繳清，須負擔相當於高利商業貸款的12%年利率；新規則降為1%年利率加上銀行邊際資金成本放款利率（MCLR）——這是銀行依法可放款的最低利率水準。

各類土地使用變更費率方面，從農業用地變更為工業用途，費率從原先的公告地價20%調降至15%；變更為住宅用途從50%降至25%；變更為機構用途則從100%降至50%。