巴基斯坦REITs市場崛起：18檔基金、逾2兆盧比專案重塑不動產投資版圖

巴基斯坦的不動產投資信託（REIT）市場正快速崛起。Arif Habib Dolmen REIT Management Company執行長穆罕默德‧伊賈茲（Muhammad Ijaz）透露，目前已有18檔REIT基金成立，開發中專案總值超過2兆盧比。

伊賈茲日前在《論壇報》（Tribune）的播客節目中表示，REIT制度有助於將巴基斯坦龐大且高度非正式的不動產市場導入正軌，同時讓資金規模較小的投資人也能參與不動產相關商機。

他指出，REIT框架解決了不動產投資面臨的兩大核心挑戰：鉅額資金需求，以及不動產資產的低流動性。在該模式下，不動產資產被分割為可由投資人購買的單位，使大小投資人都能參與其中。

伊賈茲回顧，巴基斯坦首檔REIT──Dolmen City REIT推出時的資產價值約為220億盧比，共發行22億個單位，每單位價格為10盧比。他強調：「想投資5,000盧比的人可以，想投資50億盧比的人也可以。」

在監管架構方面，他說明REIT資產的所有權登記於受託人（trustee）名下，投資人持有的則是REIT單位，代表其實質的持有權益。受託人為持有執照的法人機構，包括中央存託公司（CDC）及Digital Custodian Company，而REIT管理公司則負責底層業務的實際營運。

伊賈茲指出，目前有5檔REIT已在巴基斯坦證券交易所掛牌交易，預期未來還會有更多新案加入。依規定，租賃型REIT須於成立後一年內掛牌，開發型與混合型REIT則須於三年內掛牌。

他進一步區分租賃型與開發型REIT的差異：租賃型REIT通常收購已完工的不動產，透過出租賺取收益；開發型REIT則從事土地或建案的開發，以出售或出租為目的。

根據規定，REIT必須將其可分配盈餘的90%分配給單位持有人。伊賈茲表示，Dolmen City REIT首次發行時的殖利率約為10%，而以約11盧比價格購入單位的投資人，隨著單位價格上漲，殖利率已大幅提升。

他也提及新興的「不動產分潤方案」（property-share scheme），專為無力購買整戶住宅的民眾設計。在該模式下，投資人可購買不動產的分割持分。例如，一戶價值3,000萬盧比、面積1,800平方英尺的公寓，可分割為每單位100平方英尺、價值180萬盧比的持分。

伊賈茲說，投資人可逐步累積持分，日後再行出售。該模式目前率先於新納齊馬巴德（Naya Nazimabad）推動，所有權與租賃安排均透過機構化與契約化的架構管理。

他強調，REIT市場已不再局限於喀拉蚩（Karachi）。在18檔REIT基金中，有10檔位於喀拉蚩，其餘8檔分布於拉合爾（Lahore）與伊斯蘭馬巴德（Islamabad）。相關開發案涵蓋新納齊馬巴德、蘇賈尼鎮（Surjani Town）、拉合爾中央商業區、拉維都市發展局（Ravi Urban Development Authority），以及Rifah醫療城等指標性專案。

伊賈茲透露，蘇賈尼鎮一處占地150英畝的開發案已被劃分為兩檔REIT基金，分別聚焦水平與垂直開發，並強調導入環保永續的城市規劃理念。

他主張，營建業與不動產開發在巴基斯坦經濟成長中扮演關鍵角色，因為該產業高度仰賴本地勞動力與在地取得的原物料。

不過，他也警告不動產「紅單」（property files）的投機炒作行為不可取，認為產業需要更高的專業水準、機構參與及明確的監管規範。

伊賈茲進一步呼籲，應擴大抵押貸款融資的可及性，並為專業管理的住宅建案提供更多機構資金。他表示，「以租代建」（build-to-rent）有望成為重要的商業模式，讓民眾可以入住專業管理的租賃住宅，無需承擔自建住宅的財務與管理負擔。

他總結指出，巴基斯坦的不動產市場蘊藏龐大潛力，但需要更完善的稅制、更多機構投資人的參與，以及更專業的專案管理才能充分釋放。

「營建業與不動產開發應列為優先發展專案，」伊賈茲強調，該產業能創造就業機會，並帶動多個相關行業的經濟活動。