Motilal Oswal推出印度REITs與房地產指數基金 專家建議謹慎入場

印度資產管理公司Motilal Oswal Mutual Fund近日推出「Motilal Oswal Nifty REITs & Realty Index Fund」，目前正開放申購，申購期間至10月9日截止。這是一檔開放式基金，旨在複製並追蹤Nifty REITs & Realty總報酬指數（TRI），在追蹤誤差範圍內，提供投資人對印度上市不動產投資信託（REITs）與房地產公司的曝險。

Motilal Oswal Nifty REITs & Realty Index Fund透過透明化的指數化方式，讓投資人得以參與印度上市REITs與房地產類股。

【基金公司看產品定位】
被動基金業務主管Pratik Oswal表示：「房地產一直是印度投資人投資組合的一部分，但幾乎完全透過直接持有不動產的方式進行，流動性差、資本需求高，且難以分散風險。Motilal Oswal Nifty REITs & Realty Index Fund將印度上市REITs與房地產公司整合進同一個規則化的投資籃子中，讓投資人無需選股或擇時，即可透明、流動地參與此一投資主題。」

【專家觀點】
一般而言，專家建議投資人除非新基金（NFO）具有獨特性，否則應避免申購。所謂的獨特性，是指該基金提供了市場上尚未存在的投資選項，或在現有選項之外提供了額外價值。否則，投資人選擇具有長期績效紀錄的既有基金更為理想，因為投資決策能有歷史數據作為依據，而新推出的基金則缺乏相關數據。

Plan Ahead Wealth Advisors創辦人兼執行長Vishal Dhawan在接受ETMutualFunds採訪時指出，該基金結合了能帶來較可預測租金現金流的REITs，以及掌握開發商獲利成長的房地產股，以單一規則化指數呈現；單一持股上限設定為15%，發起人集團上限為32%。整體指數涵蓋5檔REITs（權重41.1%）與10檔房地產股（權重58.6%）。

Dhawan進一步說明：「與直接投資房地產需要動輒2,000萬至3,000萬盧比的前期資金並承擔法律維護成本不同，本基金提供流動性佳、可在交易所交易的投資管道，最低僅需500盧比即可參與。此外，持有超過一年的系統性提款計畫（SWP）單位適用12.5%的長期資本利得統一稅率，相較於租金收入21%的有效稅率更為優惠。」

Dhawan補充指出，本基金的投資邏輯建立在印度房地產市場將在「全球能力中心（GCC）」辦公室租賃需求帶動下顯著擴張的基礎上，提供投資人低成本、透明的管道，同時參與穩定的租金殖利率與住宅建設動能。

Anand Rathi Wealth Limited董事兼單位主管Rajan Sarkar告訴ETMutualFunds，本基金透過單一被動投資組合，同時提供上市REITs與房地產公司的曝險。其底層標的Nifty REITs & Realty指數包含15檔個股，其中60%配置於REITs，其餘配置於上市房地產公司，與傳統以Nifty Realty為基礎的被動基金有所不同，後者主要提供上市房地產開發商的曝險。

Sarkar表示：「本基金結合REITs與房地產公司的曝險，使投資人能同時參與房地產生態系的兩個不同環節。」

不過，他也提醒投資人應注意，產業型或主題型基金的績效通常具有週期性，且該指數於2026年3月才剛推出，尚未累積足夠的跨市場階段績效紀錄可供評估。此外，被動基金限制了基金經理人靈活操作的空间，僅能複製標的指數，而非透過主動的產業或選股判斷來創造超額報酬（Alpha）。

【對利率、房價與房地產週期的敏感度】
根據基金的 scheme information document，該基金因集中於房地產與REITs，將曝險於房地產市場週期。當景氣下行或租金殖利率下滑時，估值可能直接受到侵蝕。REITs價格同樣對利率變動敏感，因為利率上升會提高應用於租金收入的折現率，並推高舉債成本，進而壓低估值與可分配收益。此外，影響REITs強制分配水準、槓桿上限或分配稅制的監管變動，亦可能改變實際報酬。

Sarkar指出，REITs對利率較為敏感，因為其估值受借款成本、資金成本以及租金殖利率相對於固定收益商品吸引力的影響。目前多數央行已轉向鷹派立場並持續升息，這將透過提高融資成本，以及降低REITs分配的相對吸引力，進而對REITs估值形成壓力。

他也表示，房地產開發商同樣會受到借款成本與住房需求的影響。房價上漲有助於開發商提升實現價值與毛利率；然而對REITs而言，情況則有所不同。REITs的獲利主要取決於出租率、租金水準、租賃價差及資產品質，而非單純的房價變動。

此外，考量本基金集中於單一產業，建議投資人避免投入產業型或主題型基金，因為這類基金績效具有週期性，會提高集中度風險與整體投資組合波動度。

Dhawan則表示，該基金對利率敏感，因為利率上升將推高開發商借款成本，並提高REITs現金流的折現率。這種雙重壓力可能壓縮資產估值、增加還債支出，並降低整體可分配收益。

他指出：「基金58.6%的房地產股權重反映了房價走勢，前七大都市房價年增9%，將擴大開發商預售毛利率。反之，若房價走軟或工程進度延誤，則會影響並衝擊開發商的利潤實現與股價表現。」

Dhawan進一步表示，經濟下行將影響商用辦公室租賃與零售銷售，但REITs成分（41.1%）可為投資組合現金流提供緩衝；高出租率（90%至99%）與平均7.4年的加權平均租期（WALE）有助於在開發商銷售放緩期間穩定配息。

【投資組合組成】
本基金透過規則化指數方式提供上市REITs與房地產公司的曝險。「五大房東、十大建商、一籃子打包」代表截至2026年8月31日的指數組成，包括5檔REITs與10檔房地產類股。

五大房東依權重排序為：Brookfield India Real Estate Trust（15.80%）、Embassy Office Parks REIT（14.48%）、Nexus Select Trust（13.65%）、Mindspace Business Parks REIT（7.42%）、Knowledge Realty Trust（7.26%）。

十大建商依權重排序為：DLF（8.20%）、Phoenix Mills（6.56%）、Lodha Developers（6.15%）、Godrej Properties（5.04%）、Prestige Estates Projects（5.09%）、Oberoi Realty（4.07%）、Brigade Enterprises（2.25%）、Anant Raj（1.70%）、Aditya Birla Real Estate（1.31%）、Sobha（1.03%）。

【REITs與房地產：主要機會、風險與估值】
Dhawan指出，主要機會包括強勁的商用租賃需求與顯著的成長空間，目前5.2億平方英尺的A級辦公存量中，僅有32%已上市。主要風險則包括產業集中、追蹤誤差以及高風險/不利風險評級。

他表示：「作為被動指數基金，廣泛的房地產景氣下行、原物料通膨或影響強制分配水準（淨現金流分派≥90%）的監管變動，均可能導致淨值（NAV）直接波動。在無現金緩衝的情況下，主題型風險於產業放緩期間將無法對沖。」

Dhawan補充，Nifty REITs & Realty TRI基準指數過去3至5年實現了17%至20%的年複合成長率（CAGR），表現優於Nifty 50。然而，經過多年價格大漲後，目前估值所提供的安全邊際可能有限，紀律性的進場時機選擇至關重要。

Sarkar則表示，主要機會在於透過單一基金同時取得REITs與房地產公司的曝險。然而，與此同時也伴隨多重挑戰，包括週期性績效、組合集中於單一產業15檔個股的集中度風險，以及評估指數在不同市場週期下表現的有限歷史紀錄。

他進一步指出，就估值而言，目前該類股本益比約為52倍，顯示估值已大幅墊高，限制了安全邊際。因此，建議投資人避免投入此類產品，改採以策略為基礎的投資組合配置，將股票與債券以80:20分散，並在股票部位配置主動型多元分散股票基金，以跨產業、主題、類別獲取曝險，包括房地產類股，以降低任何單一類別績效帶來的集中度風險，並有助於在不同市場週期中持盈保泰。

【其他REITs主題基金與預期報酬】
目前市面上共有6檔以REITs為主題的基金，其中僅2檔成立滿3年，分別為：Kotak International REIT Overseas Equity Active FoF（報酬率8.99%），以及Mahindra Manulife Asia Pacific REITs FoF（報酬率8.97%）。

本產品適合尋求長期資本成長，且報酬與Nifty REITs & Realty總報酬指數表現一致（在追蹤誤差範圍內）的投資人。

Sarkar建議，投資人應避免投入產業型或主題型基金，因為這類基金績效具週期性，需要戰術性的進出場操作，並不適合一般定期投資人，且會提高整體投資組合波動度。此外，投資被動基金還面臨無法創造超額報酬，以及在市場環境變化時無法主動再平衡底層投資組合等多重挑戰。

他進一步指出，主要上市REITs的歷史研究顯示，其年化報酬率介於9%至9.5%，平均殖利率為5%至6%，顯示其殖利率目前低於10年期無風險利率，在升息情境下可能進一步受到衝擊。因此，對投資人而言，理想的選擇是投入主動型多元類別基金，例如以市值劃分的大型股基金、彈性配置基金、多市值基金，以及基於價值、聚焦、高股息等策略的基金，這類基金長期有機會創造12%至13%的報酬率，並較標的指數高出2%至3%的超額報酬。

Dhawan則表示，考量主題集中性，投資人應將該基金的曝險限制在整體投資組合的5%至10%之內，以控制總體風險，同時讓資金參與房地產長期報酬。在5至7年的投資期間內，投資人可望獲得中等程度、類股性質且能跑贏通膨的報酬，而非重現近期的強勁漲勢。

他進一步建議，為管理近期價格飆漲後的進場風險，新資金最佳部署方式是透過分散的定期投資方式（Systematic Investment Plans, SIP）分批進場，且長期持有可讓專案交付週期與REITs租約調整充分發揮複利效果。

（免責聲明：專家所提供的建議、意見、觀點均屬其個人看法，不代表《經濟時報》立場。）