摩根大通首檔美國淨租賃基金超額募資 11 億美元登場 投資人涵蓋三大洲機構法人

摩根大通資產管理（J.P. Morgan Asset Management）已完成旗下首檔美國淨租賃基金（US Net Lease Fund）的最終募集，總承諾金額達 11 億美元，遠超原訂 5 億美元的目標。該基金是該公司在 2023 年收購專業淨租賃管理機構 Trio Investment Group 後的首次大型募資，展現其在工業地產領域積極擴張的企圖心。

此次募資時機正值淨租賃交易活動從 2023 年的低迷中持續復甦。根據 Marcus & Millichap 的統計，截至 2026 年中，單一租戶零售物業的交易筆數年增 9.6%，成交金額年增 9.9%；截至 6 月底的年度更成為史上美元交易量第二活躍的時期。

全球資金力挺 投資人版圖橫跨三大洲

這檔名為「摩根大通淨租賃不動產基金 II」（J.P. Morgan Net Lease Real Estate Fund II）吸引了來自美國、亞太及中東地區的機構法人與私人財富投資人。退休金、捐贈基金及保險機構為本次募資的主力錨定投資人，其中超過半數參與者是首次與摩根大通資產管理美國地產平台（Real Estate Americas）合作的法人，顯示該平台成功拓展其資金來源基礎。根據 Institutional Real Estate Inc. 報導，洛杉磯郡員工退休協會（Los Angeles County Employees Retirement Association）單一承諾金額即達 2 億美元。

該基金也承接了 Trio 淨租賃基金 I（Trio Net Lease Fund I）的基礎，該檔基金設立於摩根大通收購 Trio 之前。Trio 專注於機構級售後租回（sale-leaseback）不動產投資，其創辦人 Chad Tredway 曾在 2008 至 2021 年間任職於摩根大通，後離開創立 Trio，2023 年隨公司被收購而重返摩根大通，目前擔任美國地產業務主管，並升任全球地產業務主管。

除了機構資金踴躍外，私人投資人在淨租賃市場的需求也相當強勁。Marcus & Millichap 數據顯示，私人投資人在 2026 年上半年占單一租戶零售物業美元成交量的 73%，美元成交量在短短兩年多內合計成長 37%，顯示需求並非僅限於大型機構。

投資策略細節 聚焦供應鏈關鍵基礎設施

該基金的投資策略聚焦於附帶長期三重淨租約（triple-net leases）的單一租戶物業，核心標的為美國境內對供應鏈具關鍵意義的工業建築及工業戶外倉儲（Industrial Outdoor Storage，IOS）資產。摩根大通將此檔基金定位於卡位製造業成長、近岸外包（onshoring）趨勢，以及支撐售後租回活動的私人信貸需求。

該基金已建立一條活躍的收購管道，橫跨多種物業類型及策略性物流市場。摩根大通表示，該平台可借助母公司的企業及銀行業務關係網絡來發掘投資機會。隨著淨租賃投資市場競爭日益激烈，這套案源開發網絡的重要性將日益提升。

Marcus & Millichap 的 2026 年第三季報告也凸顯投資人對租期長度的重視程度：剩餘租期超過 15 年的零售資產平均資本化率（cap rate）為 5.9%；5 至 15 年者為 6.7%；5 年以下者則達 7.4%。

工業與 IOS 雙引擎驅動投資布局

此次新基金的成立延伸了摩根大通與 Zenith Industrial Outdoor Storage 既有的合作。今年 2 月，摩根大通所顧問的機構投資人與 Zenith 完成一項 14 處 IOS 物業投資組合的再融資，獲得 KeyBank 提供 1.3 億美元的優先擔保授信額度。這些資產橫跨全美約 130 個可用英畝，其中約 70% 位於成長強勁的東南市場。

雙方早在 2022 年 2 月即以類似交易成立一檔專注於 IOS 物業的 7 億美元合資基金。新基金的成立則進一步將摩根大通的工業淨租賃策略擴展至專責的投資載體。其地理分布涵蓋山區、中西部及西岸地區，顯示該平台在新基金關帳前即已具備全國級的營運基礎。

更廣義的淨租賃交易市場同樣持續走強。Marcus & Millichap 指出，截至 2026 年中，單一租戶零售物業交易筆數較 2014 至 2019 年的年度平均高出 64%，並較 2021 年的前次高點高出 1.7%，顯示此一淨租賃主要細分市場正處於歷史性的高流動性水準。

這檔 11 億美元的基金讓摩根大通在該策略上的可用資金遠超其原始設定，同時也為其美國地產平台導入大量首次合作的投資人。Chad Tredway 表示，淨租賃仍將持續是公司的重點業務，因為該領域具備持續成長動能、投資人高度興趣，以及耐久且穩定的長期收益特性。

整體市場數據也支持此一觀點。Marcus & Millichap 指出，2026 年第二季單一租戶零售物業的個別交易美元成交量年增 13%，抵銷了組合交易活動的疲軟——後者在同季年減 13%，且以近 12 個月為基礎下滑 16%。

投資人也更明顯地依租戶品質進行區分。2024 年以來，中階及較低階租戶的平均資本化率上升 40 個基點，而頂級租戶僅上升 20 個基點，兩者差距擴大，凸顯耐久租戶、長年期租約及穩定現金流在淨租賃策略中的價值。

後續展望 進入資產部署階段

摩根大通表示，該基金已在策略性物流市場及多元物業類型中建立活躍的收購管道，因此將以超越原訂目標逾兩倍的資金規模進入部署階段。與 Zenith 既有的 IOS 合作關係也提供了近期可複製的營運範本，包括再融資及組合級投資活動。

下一階段的核心任務在於將這些收購管道轉化為符合基金長期淨租賃定位的單一租戶收購案。市場環境也可能支撐更高的交易活動。Marcus & Millichap 指出，先前等待利率走低的投資人正隨著市場逐步適應當前價格環境而重返市場。

6 月份單一租戶零售物業的平均資本化率較 10 年期美債殖利率高出 210 個基點。Marcus & Millichap 也強調，在通膨不確定性持續之際，長年期租約及內建租金調升條款是當前市場的兩大吸引力。這些特性與摩根大通新基金所追求的耐久收益特徵高度吻合。