房地產科技公司Opendoor Technologies（納斯達克：OPEN）過去一年股價驚人飆漲378%，然而其財務狀況卻亮起紅燈。根據最新財報顯示，該公司2024年燒掉高達5.95億美元的營運現金流，第三季營收更年減33.6%至2.5億美元，單季淨虧損達9000萬美元。

這家號稱「房地產科技獨角獸」的公司，自2018年以來已連續七年出現現金流出，累計虧損超過10億美元。更令人擔憂的是，其毛利率僅維持在8%的低水平，每筆交易的獲利空間極為有限。

業界專家指出，Opendoor的商業模式與Zillow（納斯達克：Z）曾經嘗試的iBuying模式如出一轍。Zillow在2021年因無法在利率上升環境下獲利出清房產，最終被迫全面退出該業務，並承認該模式的單位經濟效益無法成立。Zillow目前雖然年營收達25億美元，市值157億美元，但仍處於虧損狀態。

Opendoor的現金流表呈現出劇烈波動，2023年雖然顯示23.4億美元的營運現金流入，但這主要來自於大量購入房產（庫存增加）所帶來的26.1億美元現金流入。若扣除庫存變化影響，核心營運實際燒掉2.69億美元。2024年由於大量出清庫存，營運現金流轉為負5.95億美元，即使調整後核心營運仍燒掉1.46億美元。

這正是iBuying模式的陷阱所在——表面上的正現金流並非來自獲利營運，而是源自於出售房產速度快於購入速度。Opendoor的商業模式高度依賴房市週期，一旦庫存定價出現錯誤，整個模式就可能崩盤，正如Zillow在2021年的遭遇。

展望2026年房市，預測市場顯示不同地區表現分化。舊金山有51%的交易員預期中位數房價將跌破106萬美元；紐約市場則有92%的共識認為房價將維持在57萬至59萬美元的窄幅區間，獲利空間極為有限；僅有邁阿密地區預期房價將強勁上漲至110萬美元以上。Opendoor的成功與否將高度依賴其地理分佈策略與市場時機，而非整體房市的普遍上揚。

分析師警告，Opendoor當前股價漲勢主要受到川普政府提出的2000億美元抵押債券購買計畫刺激，以及社群媒體上個別投資人宣稱獲利2.7萬美元的單一案例推動。然而，基本面數據顯示，這家公司的獲利能力仍未經證實，投資人應謹慎評估其長期價值。