澳洲房市跌勢擴大 全國房價連五個月走跌 恐延續至2027年中

澳洲房市低迷持續蔓延，進入冬季後全國房價已連續第五個月下跌。

根據最新Cotality數據，房價較今年3月創下的高點下跌3.6%。Cotality研究主管Tim Lawless表示，最新數據顯示，這波房市下行已不再侷限於特定市場或高價位區域。

Lawless指出：「房市低迷正在擴大，受到影響的地理區域持續增加。」目前全澳93%的郊區正處於房市下行，相較於2月時不到50%的比例，呈現大幅惡化。

區域市場方面，8月綜合區域指數下跌0.4%，使區域房價在整個冬季期間累計下跌1.2%，凸顯澳洲區域房市持續走弱的趨勢。Lawless表示：「原本較為集中在高價位區段的房市趨緩，現在已演變為更普遍性的走軟，絕大多數首府城市的郊區都出現某種程度的下行。」

與部分首府城市相比，區域地區的跌幅較為溫和。Lawless指出：「市場仍在尋求可負擔性，這持續驅動較強勁的表現。我們仍看到距離首府城市較遠的內陸地區錄得最強勁的成長，但影響整體大市的動能減弱，同樣也來自區域市場。」

他補充說， 近幾個月市場對公寓（units）的需求略有提升，反映買家持續尋找可負擔的住房選項。

Lawless指出，過去幾個月隨著壓力逐步累積，需求全面撤出市場的情況已開始更廣泛地衝擊市場。雖然需求減弱主要影響高價位區段，但即便是較可負擔的區域也難逃這股趨勢。

房市下行偏弱的階段主要受需求下滑所驅動，Cotality對房屋銷售的季度估計值較五年平均水準低15.5%。Lawless表示：「房價走軟的趨勢背後是交易活動轉弱。銷售量遠低於一年前水準及五年平均，清楚顯示買家需求出現明顯萎縮。」

隨著需求減弱，房屋銷售時間拉長，待售物件也不斷累積。待售物件增加的情況出現在新掛牌物件減少之際，新上市房源流量較一年前低6%，較五年平均低8%。

Lawless分析：「較高的待售庫存單純是吸收速度放緩的結果。銷售時間延長、賣方議價空間擴大、拍賣清空率持續低迷，都指向這是一個買方市場，但買家目前仍缺乏進場交易的信心。」

自去年底以來逐步累積的需求面逆風，隨著市場進入春季（南半球春季），似乎正變得更加根深柢固。雖然房價下跌已略微改善購屋可負擔性，但可負擔性與還款能力限制依然嚴峻，高房貸利率、借款能力下降以及生活成本壓力，持續壓抑買家需求。

最新通膨數據為房市增添了額外的下行風險。由於核心通膨數據高於預期，越來越多經濟學家如今預期澳洲央行（RBA）將於9月或11月升息。在家庭債務居高不下、其中很大一部分與房屋相關的背景下，進一步升息將進一步壓縮借款能力，加重現有房貸持有人的還款壓力，並對消費者信心造成額外壓力。

Lawless指出：「房市的風險格局已更明確地轉向下行。儘管房價已經走低，但通膨黏著、利率可能調升以及家庭預算持續承壓的綜合影響，意味著需求在春季期間很可能持續低迷。」

展望未來，Cotality分析顯示房市低迷將會持續。Lawless表示，市場可能出現實質性轉向、並實現可持續復甦的時間點，取決於澳洲央行是否準備好降息。他說：「這波房市低迷預計將會持續，可能至少延續到2027年中期，具體取決於通膨的發展情況。現在基本上就是觀望的態勢。」

各區域房價表現：
• 獵人谷（Hunter Valley）：下跌1.0%，中位數價格819,416澳幣
• 紐卡斯爾（Newcastle）：下跌1.4%，中位數價格1,022,166澳幣
• 伊拉瓦拉（Illawarra）：下跌1.1%，中位數價格1,055,431澳幣
• 巴拉瑞特（Ballarat）：下跌0.5%，中位數價格626,410澳幣
• 本迪戈（Bendigo）：下跌0.3%，中位數價格678,834澳幣
• 沃南布爾（Warrnambool）：上漲0.4%，中位數價格569,529澳幣
• 澳洲首都領地（ACT）：下跌1.1%，中位數價格864,998澳幣
• 朗塞斯頓（Launceston）：下跌0.1%，中位數價格616,076澳幣