FTC重拳出擊！Zillow與Redfin反壟斷案達成和解 租屋族可望受惠

美國房地產市場近年來動盪不安。自疫情爆發以來，整個產業迄今未能重新回歸穩定，導致許多人遲遲無法踏入居家置產的階梯，被迫延長租屋時間，連帶推升租屋成本。然而好消息即將浮現，因為相關單位已著手修正人為干擾市場、推高租金價格的行為。其中最典型的例子便是房地產巨頭Zillow，該公司長期致力於消除競爭、引導買家流向特定仲介，並透過演算法操作來推高房價。所幸，FTC已採取行動以恢復自由市場競爭，這是減緩租金漲勢、甚至理論上使其回落的重要第一步。

去年，Zillow支付對手Redfin高達1億美元，使其在九年內不得進入租屋廣告市場，不過Redfin仍可繼續轉刊登Zillow自家的公寓物件。去年九月，FTC聯合五個州政府對此提起訴訟，指控「Zillow與Redfin達成非法協議，意圖瓦解Redfin在多家庭租屋物業網路廣告服務（ILS）市場中的競爭地位」。訴狀中指出：

「被告之間的非法協議——Zillow支付Redfin至少1億美元以停止競爭、退場並持續退出ILS廣告市場——違反了《謝爾曼法》第一條。該協議並非附屬於兩家直接競爭對手之間任何實際的合作或合資關係。這項消除競爭的協議顯然具有反競爭性質，將導致多家庭租屋廣告客戶面臨選擇減少、價格上揚及品質下降，且不會產生任何可辨識的促進競爭效益。」

藉由Zillow迫使Redfin退出市場，廣告成本將被人為推高。一旦廣告費用居高不下，房東勢必會設法調漲租金。正如訴狀所稱：「ILS廣告的假設性壟斷者將能夠從中獲利，實施小幅但顯著且非暫時性的價格調漲或條件劣化。」

本案已於8月24日達成和解，FTC為租屋族取得一場重大勝利。FTC與Redfin達成協議，使Redfin得以「以遠多於以往的公寓刊登數量重新進入市場，並作出具有法律約束力的承諾，投資數百萬美元以確保Redfin成為比2025年協議簽訂前更強大的競爭對手」。預期廣告成本將隨之下降，進而對租金通膨率或租金本身形成下行壓力。

FTC競爭局局長Daniel Guarnera表示：「這種支付競爭對手以退出市場並停止競爭的行為，已違反反托拉斯法。本和解方案能為租屋族及物業管理公司帶來更快、更確定且更佳的結果，遠勝於我們在庭審勝訴後所能達成的成效，包括Redfin承諾重啟租屋廣告業務的堅實且可執行的約束力。」

此案在當前時機格外關鍵，因為房價高漲使更多美國人滯留於租屋市場。摩根大通證券化產品研究主管John Sim指出：「住房負擔能力依然緊縮。購屋的成本對所得比率已達35%，在全美都會統計區中，僅約2%的區域買房比租房便宜。」

疫情期間伴隨而來的遠距工作和極低利率，更加劇了原本就存在的住房短缺。如今，疫情時代購屋的屋主拒絕出售房屋並換取利率約6%的新房貸，導致供給不足，使現有住宅的競爭更加激烈，價格持續攀升。美國財政部報告指出，自2000年以來，經通膨調整後的房價已上漲約65%。今年7月是美國房屋中間價連續第36個月攀升，創下44萬美元的歷史新高。然而仍有一線曙光可見——成長動能正在放緩，庫存量也逐步回升。

立法層面的補救措施也在推進中。《21世紀住房之路法案》（21st Century Road to Housing Act）是數十年來首部在國會通過的重大可負擔住房立法，並獲得壓倒性支持。該法案鼓勵小額抵押貸款、緩解因《多德－弗蘭克法案》和《SAFE抵押貸款人許可法》合規負擔所導致的預製房屋產業瓶頸、促進新社區銀行的設立，並對大型機構投資人購買單戶住宅設限，以推動家庭（而非企業）的置產機會。

如今該法案進入落實階段，期望能為租屋及購屋市場帶來紓困。房價高至此種程度已難以為繼，供給必須追上需求。而FTC迫使Zillow與Redfin等大型業者讓步，是極為重要的一步，顯示監管機關聚焦於租金過高的問題。若選民能稍稍關注此事，這對共和黨在11月期中選舉的表現將有所助益。