房租管制公投戰火延燒 灣區兩城市11月將交由選民定奪

面對房東每年5%的租金調漲，紅木城租戶凱瑟琳·萊登（Kathleen Layden）已感到難以負擔。她目前每月支付3,000美元，租住位於哈德森街的兩房公寓。這位58歲的租戶無奈地表示：「我曾想搬走，但幾乎找不到負擔得起的房子。我覺得哪裡都去不了，只能留在原地忍受租金調漲。」因此今年秋天，她計劃在市議會公投中投下贊成票，支持一項將建立更嚴格房租管制並提供正當驅逐保護的城市法案。

萊登是灣區兩座城市選民的縮影，這些選民將於11月決定是否實施相關法令。紅木城的E提案將限制符合資格建築物的年度漲幅，並增加驅逐保護措施；在聖巴布羅，選民將審議S提案，該法案將強制設定3%的漲幅上限及額外的租戶保護條款。

若獲多數選民通過，E提案將把1995年2月1日前建造的住宅年漲幅上限設定為5%，或聖馬丁郡消費者物價指數通膨率的60%（約2.28%），以較低者為準。新制漲幅將以2025年10月的租金水準為計算基礎。萊登的公寓符合資格，她去年的租金約為2,900美元。

然而，若萊登希望這些新措施順利過關，她與其他支持者必須說服另一個人——小型房東傑夫·沙博斯基（Jeff Schabowski）。沙博斯基擁有一間位於惠普大道、距萊登住處約一英里的公寓。他長期居住在紅木城，是房租管制的堅定反對者，認為獨立經營的「媽媽爸爸型」房東無法負擔日益攀升的營運成本，也無力支付新法要求的至少1.2萬美元搬遷補助金。他直言：「問題在於，這裡是全球最昂貴的地區之一。從經濟角度來看，這根本不可行。」

在聖巴布羅，S提案獲得了租戶與康特拉科斯塔縣住房正義組織「Rising Juntos」等團體的公開支持，但遭到當地房地產經紀人反對。聖巴布羅柳樹移動屋公園（Willow Mobile Home Park）的居民琳達·傑克遜（Linda Jackson）同樣憂心租金成本攀升。提案中的房租管制條款將適用於移動屋，能為傑克遜及鄰居提供一定程度的紓困。她在7月一場討論該提案的市議會會議上感慨道：「我已經不知道該活下去還是放棄了，因為每次轉身，生活中的一切都在跟我作對。」

傑克遜發言後，羅蘭·威爾遜（Roland Wilson）隨即上台表達反對，聲稱該提案將使像她這樣的物業管理者不願出租房屋。她寧可賣掉房子搬到其他城市，也不願讓家人承受這份財務壓力。威爾遜表示：「我寧可到別處買房，留下那份家產，也不要把這一切負擔壓在我家人和財務上。」

回顧加州房租管制政策，2019年加州通過一項房租管制法案，將年漲幅上限設定為5%加上生活成本變動幅度，或10%，以較低者為準。該法豁免多類住房，包括前15年內新建的住宅及部分單戶住宅與共有公寓，但允許各城市採用更嚴格的限制。

聖荷西州立大學研究租金改革議題的助理教授肯頓·卡德（Kenton Card）表示，當前圍繞房租管制的分歧其實在預期之中。他指出，租戶團體傾向支持，因為他們是最大受益者；房東則反對更多規範其商業行為的法規。卡德說：「雙方永遠處於對立面，因為他們代表交易中不同的利害關係人。」

兩項法案之所以能進入選票，是因為居民透過聯署取得了所需簽章。紅木城的E提案由「Faith in Action紅木城」主導，這是宗教社會正義組織Faith in Action的地方分會，其資金來源可追溯至福特基金會與喬治·索羅斯的開放社會基金會等億萬富豪支持的非營利組織。

儘管超過7,500名居民聯署將提案送入選票——比公民創制所需門檻多出約3,000人——但像沙博斯基這樣的房東堅持認為，這並不代表所有居民的意願。然而卡德對於E提案獲得支持並不意外，尤其在通膨與生活成本高漲的灣區。他指出：「租金價格管制正因為物價上漲而躍升為政策焦點。人們被迫離開家園、社區與學校……這帶來巨大的社會成本，加劇了無家可歸與貧窮問題。」

對2015年搬進現居公寓的萊登而言，這個空間就是她所擁有的一切。她沒有退休規劃，即使想搬離，也找不到人合住分攤費用。「基本上灣區就只剩我一個人了。」她無奈地說。

但沙博斯基同樣感到壓力山大。他將惠普大道的公寓以每月2,500美元出租，扣除房貸與社區管理費等開支後，每月虧損453美元，一年下來損失5,436美元。他表示，若想賣房或搬進自住，必須支付現有房客1.2萬美元的搬遷費，但這筆錢他根本拿不出來。

無論選民最終如何決定，卡德認為這場辯論凸顯了社會對即時租金紓困措施的強烈需求。他總結道：「無論這項選舉創制案成功與否，政策制定者正面臨越來越大的壓力，必須找出立即見效的解決方案。」