對大多數人而言，背負12億美元（約新台幣360億元）的債務是一個令人膽寒的數字。然而，對《富爸爸窮爸爸》（Rich Dad Poor Dad）作者羅伯特．清崎（Robert Kiyosaki）來說，這完全不值得擔憂。2026年8月《浮華世界》（Vanity Fair）的一篇人物專訪，恰好為這個令人咋舌的數字提供了重要背景。
事實上，清崎個人並未背負12億美元的債務。他的前妻兼長期事業夥伴金．清崎（Kim Kiyosaki）澄清，這筆債務是由一群房地產投資人所共同持有，其中包括清崎本人及其合夥人，該債務與約1,500戶公寓單位有關。據報導，清崎個人所承擔的份額其實要小得多。
在先前一集《The Iced Coffee Hour》播客節目中，主持人直接問清崎：「你有多少債務？」清崎毫不猶豫地回答：「12億美元。」這個數字雖然驚人，但完全呼應清崎長期以來堅持的財務哲學——「借用他人的錢來購買能創造收益並長期增值的資產」。
當主持人追問這筆金額是否令他感到緊張，或擔心無法償還時，清崎笑著回應：「你在開玩笑嗎？不會的。我告訴你原因：如果你欠銀行2,000萬美元還不出來，那是你有麻煩；但如果你欠銀行10億美元還不出來，那就是銀行的問題了。」這句話被視為對石油大亨保羅．蓋提（J. Paul Getty）名言的現代呼應，充分展現清崎對金錢的態度——「策略性運用債務，而非恐懼債務」。當被問及銀行為何願意提供如此龐大的貸款時，他只用了兩個字回答：「房地產。」
事實上，不論是購買第一戶出租物業還是擴大投資組合，房地產投資幾乎都需要槓桿操作。清崎這種思維模式已延續數十年，並與傳統觀念背道而馳。他在最近接受漢娜．哈蒙德（Hannah Hammond）採訪時解釋：「債務就是金錢。我的窮爸爸總說『擺脫債務』，戴夫．蘭西（Dave Ramsey）也說『擺脫債務』，但我的富爸爸說：『只有懶惰的人才會用自己的錢——你的工作是去借錢。』」
他顯然忠實奉行這套哲學。清崎表示：「我們一直在買房地產，因為我們運用債務——而且我們合法地不繳稅。我愛死了。」
「我賺很多錢」
清崎的核心論點在於：房地產投資人可以如何透過策略性運用債務來合法減輕稅負。當投資人透過借款購置物業時，貸款利息支出通常可以作為稅務扣抵專案——即使這些物業本身能產生正向現金流也是如此。
清崎所描述的策略其實相當簡單：透過抵押資產來借款，而非直接出售資產。如果一處物業增值，投資人可以動用這筆權益資金換取現金，卻無需像出售物業那樣觸發資本利得稅。
當然，這並不意味著錢是「免費」的。債務終究仍須償還，且這項策略能否奏效，取決於底層投資是否能產生足夠的收益來支應貸款本息。
清崎透露：「我目前擁有飯店和15,000戶出租物業——賺很多錢，而且不用繳稅。我愛極了。」
房地產確實可以是保值與增值的強大工具。這也難怪房地產在一般家族辦公室（family office）的投資組合中佔比將近25%。它能產生穩定的租金收入、作為對抗通膨的避險工具，並提供有價值的稅務優惠，幫助投資人在擴大投資組合的同時保留更多收益。
不過，雖然清崎透過大舉運用債務擴張事業版圖而致富，但這套策略未必適合每個人。大規模舉債會同時放大獲利與虧損——若缺乏穩定的現金流或物業管理經驗，即使只是市場出現小幅衰退或利率攀升，都可能迅速將可控的債務轉化為財務負擔。
此外，管理多處物業所需的時間、心力與成本，也讓許多投資人望而卻步。因此，除非你是避險基金巨鱷或石油大亨，否則基本上會被這個市場中最有利可圖的角落拒於門外。
好消息是，你無需像清崎那般富有——也無需承擔鉅額債務——就能開始投入房地產投資。對於喜歡房地產收益概念，卻不想親自處理持有與管理物業繁瑣事務的投資人，仍有其他管道可以參與。
Mogul正是切入這個痛點的房地產投資平台，提供藍籌出租物業的「 fractional ownership」（小額所有權），讓投資人享有月租金收入、即時資產增值與稅務優惠——無須支付高額頭期款，也不用在凌晨3點接房客的電話。
Mogul由前高盛（Goldman Sachs）房地產投資人創立，團隊會從全美單戶出租住宅中嚴格篩選前1%的優質標的。換言之，投資人只需以一般成本的一小部分，就能參與機構級別的投資標的。
每一處物業都經過嚴格的篩選流程，即使在市場下行情境下也要求最低12%的報酬率。整體而言，該平台平均年化內部報酬率（IRR）為18.8%，現金殖利率（cash-on-cash yield）則平均落在年化10%至12%之間。投資機會通常在上架後3小時內即告售罄，每戶物業的投資金額一般介於1.5萬至4萬美元之間。
每一筆投資皆由實際資產作為擔保，不依賴平台本身的存續。物業由獨立的Propco LLC持有，投資人擁有的是物業本身，而非平台股權。基於區塊鏈的小額化機制進一步強化安全性，確保每一筆持分都有永久且可驗證的紀錄。
開始投資的程序相當簡便快速。投資人只需註冊帳號，即可瀏覽可投資的物業。完成資料驗證後，幾個點擊之內就能像大亨一樣完成投資。
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清崎表示，他的使命是幫助人們賺錢
清崎強調，他對金錢的看法不僅止於讓自己致富。在《浮華世界》的最新專訪中，他將財務教育視為幫助他人累積財富使命的一部分。
這項使命的起點，源自清崎與未來學家巴克敏斯特．富勒（R. Buckminster Fuller）的相遇。當清崎說他的目標是致富時，富勒挑戰他以更宏觀的角度思考。清崎表示，這次對話促使他轉向教導他人關於金錢的知識。
清崎與金．清崎後來共同創辦了財務教育公司「Money & You」，透過遊戲方式教授金錢概念。清崎隨後開發了《現金流》（Cashflow）桌遊，並在1997年出版了《富爸爸窮爸爸》一書。
該書銷售超過4,400萬冊，使清崎成為個人理財領域最具知名度的人物之一。
根據《浮華世界》報導，他仍將自己定位為一名教師——即使他的部分投資建議招致不少批評。
不過，投資人不必完全照搬清崎的另類做法，也能從專業的財務指導中受益。
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清崎最愛的資產
房地產雖然是清崎致富哲學的基石，卻並非他唯一關注的資產類別。
清崎也是貴金屬與比特幣的長期支持者。他多次主張，投資人應跳脫傳統現金與股票的框架，考慮那些在他眼中能夠在通膨侵蝕美元購買力時保值增值的資產。
黃金在清崎的投資哲學中地位尤其突出。對有意投資實體貴金屬的投資人而言，Priority Gold是業界領導品牌，提供黃金與白銀的實體交割服務。此外，該公司在美國商業改善局（BBB）擁有A+評等，並在Trust Link獲得5星好評。
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清崎對比特幣的態度也相當高調，經常力挺這項加密貨幣，視其為對抗通膨以及他所認為的傳統金融體系弊端的潛在避險工具。
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透過定期投資功能，投資人可依自身排程自動投入偏好的小數股、個股與ETF。
長期下來，這有助於將投資內化為習慣，並穩步擴大投資組合。
當然，清崎的策略不見得適合投資人全盤複製。房地產、貴金屬與加密貨幣皆伴隨風險，而大規模舉債放大虧損的速度可能與放大獲利一樣快。
對大多數人而言，重點或許不在於追隨清崎投入任何特定標的，而是理解不同資產、收入與債務如何融入更全面的財務規劃中。
（本文由Laura Grande共同撰稿）
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