美國房貸利率維持7.40%不變 逼近三年新高 通膨升溫恐推升Fed 12月升息機率

美國房貸利率本週持平，長期房屋貸款平均利率維持在近三年來的最高水準。

房貸融資機構房地美（Freddie Mac）週四公布，30年期固定房貸利率基準與上週相同，維持在7.40%；一年前的平均利率則為6.27%。

最新數據終結了該平均利率連續七週走升的走勢，目前利率水位為2023年11月16日（當時為7.44%）以來最高。

另一方面，15年期固定房貸利率——通常是屋主進行再融資時的選擇——本週略微下滑，平均利率從上週的6.73%降至6.71%，一年前則為5.52%。

房貸利率受到通膨、聯邦準備理事會（Fed）政策，以及債券市場投資人對經濟的預期等多項因素影響。一般而言，房貸利率走勢與10年期公債殖利率連動，因為貸款機構以該殖利率作為房屋貸款定價的參考依據。

房貸利率自2月底以來持續攀升，當時美國與伊朗爆發戰爭，推升油價並帶動通膨走高。利率走升也反映出美國公債市場波動加劇，進而推升美債殖利率。

今年以來，美國房屋銷售持續停滯，主因正是房貸利率不斷上漲。較高的利率意味著借款人每月須多負擔數百美元利息成本，削弱購屋者的負擔能力，也促使許多人暫緩購屋計畫。

隨著10年期美債殖利率自2002年以來最高水準回落，房貸利率連續走升的態勢隨之告終。週四中午，該殖利率在債券市場報5.10%；本月初曾一度突破5.30%，當時市場憂慮通膨居高不下、美國經濟表現強勁等因素。即便如此，殖利率仍遠高於美伊戰爭爆發前的3.97%。

2月底時，30年期房貸平均利率一度短暫跌至5.98%，為2022年底以來最低水準。從那時至今，利率上升了1.42個百分點，對於一筆40萬美元的房貸借款人而言，按目前平均利率計算，等於每月須額外負擔約376美元。

視借款人的收入、信用狀況及其他條件而定，其所能取得的30年期房貸利率可能高於或低於目前平均水準。

美國房市自2022年起陷入低迷，當時房貸利率從疫情期間的低點開始走高。去年成屋銷售幾乎持平，停留在30年來的最低水準。

本週，全美房地產經紀人協會（NAR）公布數據顯示，9月美國成屋銷售雖較前月成長，但受到房貸利率與房價上漲影響，較一年同期有所放緩。

近幾週房貸利率飆升，已令許多潛在購屋者卻步。

根據抵押貸款銀行協會（MBA）統計，上週購屋與再融資的房貸申請量較前一週下滑2.7%，反映房貸利率走升的衝擊。

面對房貸利率上漲帶來的較高借貸成本，更多購屋者轉而選擇可調整利率房貸（ARM）。這類貸款初期利率通常低於傳統的30年期固定房貸，MBA指出，上週ARM占整體房貸申請比重達10.5%，創一年來最高。

儘管本週利率持平，但近期房貸利率的上行趨勢恐怕尚未結束。

本週公布的消費者與批發物價數據顯示，價格漲幅均超出經濟學家預期，凸顯隨著油價上漲推升各類商品與服務成本，通膨情勢正在惡化。

房地產網站Realtor.com資深經濟學家徐嘉怡（Jiayi Xu）表示，這些數據可能促使聯準會內部的抗通膨派在12月升息，並為明年初進一步升息鋪路。

徐嘉怡指出：「換言之，房貸利率短期內不太可能鬆綁，但若能有效控制通膨，將為明年利率回落及購屋負擔能力改善奠定基礎。」

根據芝商所（CME Group）數據，華爾街交易員目前預期聯準會將在這個月召開的下次政策會議上維持短期利率不變，但12月升息的機率已從一個月前的49.9%跳升至64.6%。

雖然聯準會並未直接制定房貸利率，但其升降息的決策深受債券投資人關注，最終會影響10年期美債殖利率。

房貸機構房利美（Fannie Mae）在最新預測中預估，30年期房貸利率今年第四季平均將為7.4%，2027年平均則為7.5%。