澳洲房市跌勢未歇 40年來最深修正恐成形

澳洲房市跌勢持續擴大，全國房價已連續第六個月走跌，這波修正可望寫下過去40年來最深紀錄。

根據數據機構Cotality週四公布的資料，9月全國住宅價格重挫1.1%，自今年3月觸頂以來累計跌幅已達5.2%。住宅中位數價格回落至89萬9,236澳元，幾乎吐光過去12個月的所有漲幅。

在各主要城市中，布里斯本以1.5%的單月跌幅超越雪梨的1.4%，成為跌勢最為沉重的城市。雪梨房價較今年2月創下的高點已下修8.6%。

Cotality研究主管提姆．勞利斯（Tim Lawless）表示，目前這波跌勢在同時間點的表現，已超越2022至2023年那波房市修正的水準。他向澳聯社（AAP）指出：「這次下跌速度比先前那波稍快一些，而當年那波已是史上數一數二大的修正。」但他也補充，當年修正期「非常短暫且劇烈」，「這次同樣很劇烈，但修正期會持續多久，我還不敢斷定」。

多家市場經濟學家已預估，房價從高點到谷底的跌幅將落在9%至13%之間。然而勞利斯警告，由於澳洲央行（Reserve Bank）極有可能繼續升息，且市場普遍預期要到2027年底才有降息空間，這波房市修正進一步惡化的風險相當高。

隨著利率持續走高，房市修正不僅在加深，範圍也在擴大。截至9月底的三個月內，高達97%的首都城市郊區房價均見下修。勞利斯指出，在修正初期相對抗跌的低價位市場，如今支撐力道也逐漸消失。

他進一步分析：「這波廣泛性的修正，還可歸因於投資人交易活動明顯降溫。」「而投資人通常會在中等至低價位的市場積極出手。」

勞利斯表示，雖然利率上升是壓抑房價的主因，但工黨政府（Labor）在聯邦預算中限縮投資人稅負優惠的措施，也對市場產生影響。他說：「一旦政策效應在明年中左右完全發酵，首購族屆時將能以較合理的價格購屋，且來自投資人的競爭壓力也會降低。」「以這個框架來看，預算政策的確達成了原先設定的目標。」

另一方面，工黨政府擴大實施的「5%頭期款補助計畫」（five per cent deposit scheme）則對房價產生相反的支撐效果，強化了首購族的購屋需求。總理安東尼．艾班尼斯（Anthony Albanese）透露，自該計畫一年前取消名額上限以來，已有超過10萬2,000名首購族受惠。他發表聲明表示：「這項計畫正在幫助澳洲人，尤其是年輕世代，踏出第一步，實現擁有自有住宅的夢想。」

然而對於仍無力購屋的民眾而言，稅制變革預期將推升租金水準，因為部分投資人正逐步退出市場。不過，根據澳洲統計局（ABS）週三公布的通膨數據，租金漲勢已見趨穩，截至8月的12個月內租金上漲3.6%，年增率自5月以來便維持不變。

勞利斯指出，租屋空置率從歷史低點的1.5%回升至2%，主要受惠於家庭人數增加以及移民人數下滑，這有助於緩解租賃市場的緊繃壓力。