30年回報對決：英國「以租養房」險勝標普500，但近5年情勢翻轉

自1996年首批「買房出租」（Buy-to-let，BTL）房貸問世以來，投資房地產一直是英國民眾累積長期財富的熱門策略。房東不僅能獲得租金收入，還能享有資產增值，雙重紅利讓 BTL 在過去30年成為英國中產階級創造財富的重要引擎。

Hamptons 房地產研究機構主管 Aneisha Beveridge 表示：「1996年 BTL 房貸推出時，幾乎沒有人預料到它會成為近代英國史上最強大的財富製造機之一。」她指出，BTL 為一群難以全額購屋的中產投資人開啟了一扇大門，讓他們得以透過磚瓦實體資產尋求安全感。

不過，當年購屋成本遠比今日低廉。1996年英國平均房價僅5萬4,900英鎊，經通膨調整後約等於今天的11萬4,400英鎊，與目前英國土地註冊處（HM Land Registry）統計的平均房價逾27萬英鎊相比，明顯親民許多。

根據 Hamptons 最新研究，過去30年 BTL 房東的平均回報高達2,130%，意味著1996年投入的每1英鎊，如今已增值至22.3英鎊。若以同期計算，1996年9月投入標普500指數（美國旗艦股指，假設股息再投入）的每1英鎊，於2026年9月已成長至22.05英鎊，累計報酬率為2,105%。

從表面數字來看，BTL 的總回報確實略勝標普500。然而，房東必須為這多出的25個百分點投入大量心力與成本。

雖然 BTL 僅以些微差距擊敗標普500，但與其他股市指標比較時，BTL 的領先幅度便明顯擴大。1996年至今，代表倫敦證券交易所100家最大上市公司的 FTSE 100指數僅回報796%，1996年投入的每1英鎊如今僅值8.96英鎊，遠不及 BTL 的22.3英鎊。BTL 回報更是投資黃金的逾三倍——過去30年黃金僅將每1英鎊增值至7.36英鎊。

Hamptons 進一步分析指出，這段期間 BTL 總回報的62%來自租金收入，其餘38%則來自房價上漲，凸顯穩定現金流的重要性。

然而，近5年來情勢已悄悄翻轉。過去5年，住宅型 BTL 的累計報酬僅41%，相較之下，標普500達75%、FTSE 100達73%。這意味著當房東的獲利能力已大幅下滑，尤其對甫進場的新房東而言更是如此。

新規與房價走緩雙重夾擊

房東如今面臨愈來愈沉重的監管壓力。2026年生效的《租客權益法》（Renters' Rights Act）賦予租客更強大的權利，使出租市場的遊戲規則大幅改變。

與此同時，近幾年英國房價成長動能也明顯趨緩。房價雖在疫情期間飆漲，但隨後迅速回落，甚至在2023年與2024年一度陷入負成長。

做房東真的值得嗎？

雖然過去30年平均而言，買房出租的報酬優於股市，但這背後伴隨的是大量的時間與心力投入。相較之下，將資金投入低成本指數基金輕鬆許多——只要透過 ISA（個人儲蓄帳戶）買入，便可靜待複利發酵；但房東卻無法如此置身事外。

除非花錢委託物業管理公司，否則房東必須親自處理租屋大小事，包括修繕故障電器、在新租客入住前安排打掃等，且隨時可能面臨破壞性租客的風險。倘若名下只有一兩間房，負擔尚可控制；但若擁有多處物業，很快便會變成一份全職工作。

更別提還有額外的修繕與翻修費用，才能維持物業的吸引力與競爭力。此外，一旦現有租客退租後遲遲找不到新房客，期間將完全沒有租金進帳，現金流中斷的風險不容小覷。

MoneyWeek 副數位主編 Jessica Sheldon 提醒：「在『買房出租』與『將資金投入股市』之間做選擇時，務必將其他隱藏成本一併納入考量。房東必須確保出租物業維持可居住狀態，並為突如其來的維修費用預作準備；此外，房屋空置期間將無任何租金收入。再者，隨著2026年5月《租客權益法》新規上路，房東面臨的環境已明顯趨嚴。」

相比之下，投資股市既簡單又成本低廉——儘管股票投資本身也並非毫無風險。

究竟該選擇哪條路，最終仍取決於投資人的風險承受度、可投入時間與資產配置策略。但從歷史數據來看，過去造就英國中產階級財富的 BTL 模式，如今正面臨結構性的轉折點。